Tình huống

Ngày 14/8/2024, chị A và anh B ký kết một Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung Hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận rằng chị A đặt cọc cho anh B trước số tiền 50.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 60 ngày kể từ ngày lập Hợp đồng đặt cọc, trong thời hạn đó, anh B nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với chị A làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Tuy nhiên, đã quá thời hạn nhưng anh B vẫn không làm thủ tục chuyển nhượng cho chị A vì lý do anh B không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vẫn đang thực hiện thủ tục chuyển nhượng với chủ sử dụng thực sự của thửa đất. Chị A yêu cầu anh B phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận trong Hợp đồng.

Như vậy, với trường hợp trên, Hợp đồng đặt cọc giữa chị A và anh B có hiệu lực hay không? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ giải đáp và cung cấp các thông tin pháp lý cho quý bạn đọc về vấn đề này.

I. Quy định về Hợp đồng đặt cọc

Căn cứ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”

Theo đó, việc đặt cọc diễn ra như sau:

• Bên đặt cọc giao tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc trong một thời hạn
• Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong thời hạn.

Việc đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng. Căn cứ tại khoản 1 Điều 294 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai:

“Điều 294. Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai

1. Trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai, các bên có quyền thỏa thuận cụ thể về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Như vậy, với tình huống được nêu trên, Hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai. Do đó, Hợp đồng đặt cọc không đương nhiên bị vô hiệu khi hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bằng đặt cọc (tức Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) không được giao kết.

Tuy nhiên, để Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực thì vẫn cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Căn cứ tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 116. Giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”

       Theo đó, Hợp đồng đặt cọc là giao dịch dân sự và phải đáp ứng về điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”

Cùng với quy định về hình thức giao dịch dân sự quy định tại khoản 1 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.”

II. Áp dụng pháp luật trong thực tiễn  

Do chưa có quy định hướng dẫn cụ thể nên vẫn xuất hiện nhiều trường hợp điều luật về đặt cọc được hiểu theo nhiều cách khác nhau, dẫn đến việc áp dụng pháp luật không thống nhất.

Tình huống được nêu ra tại phần mở đầu là một ví dụ thực tế, vụ án đã được tòa án đưa ra xét xử sơ thẩm và trong bản án nhận định rằng đối tượng của Hợp đồng đặt cọc là quyền sử dụng đất, để từ đó, căn cứ theo Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015:

       “Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu”

Tuy nhiên, Hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích xác lập “nghĩa vụ bảo đảm giao kết hợp đồng”, không phải là “quyền sử dụng đất”. Do vậy, việc áp dụng điều luật trên để xác định Hợp đồng đặt cọc vô hiệu là không đúng với quy định pháp luật, thỏa thuận của các bên không được tôn trọng. Theo khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 3. Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự

2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.”

Không có quy định nào cấm, không chuẩn mực đạo đức nào của xã hội nào là trái khi các bên cam kết, thỏa thuận thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng trong thời hạn. Vì vậy, Hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tình huống trên phải được công nhận là có hiệu lực.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Chưa đứng tên sổ đỏ mà nhận đặt cọc thì Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

Tìm hiểu thêm: Có được thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không?