Có được thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không?

Hiện nay, hình thức vay thế chấp là hình thức vay phổ biến được nhiều người dân lựa chọn để có nguồn vốn kinh doanh hoặc trang trải các nhu cầu của cuộc sống. Và một trong những vấn đề người dân rất quan tâm khi vay thế chấp đó là có được thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không? Bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ giải đáp và cung cấp thông tin về vấn đề này.

Xem thêm:

Theo luật 2024: Không nộp tiền sử dụng đất bao lâu sẽ bị thu hồi?

Thẻ tín dụng là gì? Lưu ý để sử dụng thẻ an toàn, hiệu quả

1. Vay thế chấp là gì?

Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

Vậy có thể hiểu vay thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để vay một khoản tiền và người vay phải dùng tài sản của mình để bảo đảm cho khoản vay đó, trường hợp nếu người vay tiền không có khả năng trả tiền thì bên cho vay sẽ xử lý tài sản bảo đảm đó để thanh toán cho khoản vay.

Việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 bằng một trong các phương thức sau:

• Bán đấu giá
• Bên nhận thế chấp tự bán tài sản
• Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho khoản nợ của bên thế chấp
• Phương thức khác (do các bên tự thỏa thuận).

Việc thế chấp tài sản sẽ được chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

• Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt
• Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác
• Tài sản thế chấp đã được xử lý
• Theo thỏa thuận của các bên

2. Vay thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất có được không?

Từ quy định về thế chấp tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 nêu trên, có thể hiểu thế chấp nhà là việc cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp dùng tài sản là nhà ở hợp pháp thuộc sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ cho một khoản vay đối với ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác. 

Theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể thấy pháp luật dân sự công nhận việc thế chấp nhà (tức tài sản gắn liền với đất) mà không thế chấp đất (hay còn gọi là quyền sử dụng đất). 

Theo đó, khi thế chấp nhà mà không thế chấp đất thì sẽ có 02 trường hợp như sau:

• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất;
• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất. 

Tương ứng với hai trường hợp này sẽ có 02 phương án xử lý tài sản thế chấp như sau:

• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất: tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất: khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Điều kiện để có thể vay thế chấp nhà ở

3.1. Điều kiện của nhà ở dùng để vay thế chấp

Căn cứ theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023, điều kiện của nhà ở tham gia các giao dịch về nhà ở nói chung và giao dịch về thế chấp nhà ở nói riêng thì phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này về các giao dịch mà nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

• Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định được hướng dẫn tại khoản 4 đến khoản 8 Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP. 

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

3.2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch thế chấp nhà ở

a) Bên thế chấp nhà ở 

Bên thế chấp nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự như:

– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

– Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

b) Bên nhận thế chấp nhà ở 

* Đối với trường hợp bên nhận thế chấp là cá nhân:

– Phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

– Thực hiện theo các quy định sau:

• Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai.

* Đối với trường hợp bên nhận thế chấp là tổ chức:

– Phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; 

– Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này;

– Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Có được thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!