Đất cha, ông để lại có được cấp sổ đỏ không?

Việc thừa kế quyền sử dụng đất từ cha ông là một thực trạng phổ biến trong cuộc sống. Do vậy nên nhiều người quan tâm đến vấn đề cấp số đỏ cho đất cha, ông để lại. Bài viết dưới đây Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp cho bạn đọc thông tin về vấn đề cấp số đỏ cho đất cha, ông để lại theo quy định của pháp luật hiện hành.

>Xem thêm

Sổ đỏ bị ố, rách, nhòe, hư hỏng… có xin cấp mới được không?

03 bước bố mẹ tặng cho con đất

1. Điều kiện được cấp sổ đỏ đối với đất ông bà để lại

Thuật ngữ “đất do cha ông để lại” không được sử dụng trong các văn bản pháp luật hiện hành, nhưng khái niệm này có thể được hiểu là quyền sử dụng đất do cha ông để lại theo hình thức thừa kế. Xét về bản chất, đây là đất sử dụng ổn định lâu dài.

Đất do ông bà để lại thuộc vào một trong hai trường hợp sau đây:

– Đất đang được sử dụng và có giấy tờ về quyền sử dụng đất;

– Đất đang được sử dụng mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Trường hợp 1: Đất đang được sử dụng và có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Căn cứ tại điểm c khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân là:

• Đất đang được sử dụng ổn định;
• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp 2: Đất đang được sử dụng mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Căn cứ tại điều 101 Luật Đất đai 2013, quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

• Đối với Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, sẽ được cấp sổ đỏ đối với đất do cha ông để lại nếu thỏa mãn tất cả các điều kiện sau:

– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương 

– Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, 

– Nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp

• Đối với Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, sẽ được cấp sổ đỏ đối với đất do cha ông để lại nếu thỏa mãn tất cả các điều kiện sau:

– Không vi phạm pháp luật về đất đai,

– Nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, 

– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Như vậy, điều kiện được cấp sổ đỏ đối với đất ông bà để lại sẽ khác nhau tùy thuộc vào tình trạng sử dụng đất, đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa.

2. Thủ tục cấp sổ đỏ đối với đất ông bà để lại

2.1 Trường hợp chưa được cấp sổ đỏ

Trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà để thực hiện việc nhận quyền sử dụng đất do cha, ông để lại thì cần phải có đầy đủ các điều kiện cụ thể như sau:

• Nếu ông bà đã sử dụng đất này ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì trường hợp này sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất (khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013).
•  Nếu ông bà đã sử dụng đất này ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không vi phạm pháp luật về đất đai. Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch. Đây là trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013).

2.2 Trường hợp đất đã được cấp sổ đỏ

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu 09/ĐK kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT; tải mẫu tại đây Mẫu số 09-ĐK.doc
• Di chúc hợp pháp; Biên bản mở di chúc có người chứng kiến và xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất (trường hợp thừa kế theo di chúc)
• Văn bản thỏa thuận phân chia di sản, Văn bản khai nhận di sản (có xác nhận của UBND cấp xã hoặc Phòng/Văn phòng công chứng về việc hưởng thừa kế); văn bản từ chối hưởng quyền thừa kế (nếu có); Bản án, quyết định của Tòa án trường hợp có tranh chấp (trường hợp thừa kế theo pháp luật)
• Giấy tờ pháp lý chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người nhận thừa kế (Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, Sổ hộ khẩu) 
• Bản sao Căn cước công dân, Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã cấp.
• Tờ kê khai lệ phí trước bạ 
• Tờ kê khai thuế thu nhập cá nhân

Bước 2: Công chứng/ chứng thực văn bản nhận di sản thừa kế

Công chứng, chứng thực tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.

Bước 3: Sang tên nhận sổ đỏ thừa kế

Người được nhận tài sản thừa kế thực hiện đăng ký biến động/đăng ký sang tên tại một trong các địa điểm sau:

• Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất.
• Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất hoặc tại Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc n mô ộp tại bộ phận một cửa của địa phương.

Bước 4: Giải quyết yêu cầu

Thời hạn giải quyết: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn giải quyết do UBND cấp tỉnh quy định, cụ thể:

• Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn.
• Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật. Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã. Không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. không tính thời gian xem xét xử lý trường hợp vi phạm pháp luật. Không tính thời gian trưng cầu giám định.

Bước 5: Khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Căn cứ tại khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2013 thì thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể là thu nhập được miễn thuế. 

Căn cứ tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhà, đất là quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ. 

Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang cho con thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và  miễn lệ phí trước bạ.

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định khai, thu, nộp lệ phí trước bạ, dù được miễn thuế và lệ phí nhưng cá nhân vẫn có trách nhiệm kê khai và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ (gồm cả các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này) cho Cơ quan Thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Đất cha, ông để lại có được cấp sổ đỏ không”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!