Khi tranh chấp đất đai cần làm gì?

Trong quá trình sử dụng đất thì không thể tránh khỏi những tranh chấp. Với những tranh chấp đơn giản thì các bên có thể cùng nhau thương lượng, hòa giải. Nhưng với những tranh chấp phức tạp thì các bên cần có sự trợ giúp của bên thứ ba, thậm chí là cơ quan tài phán. Dưới đây Luật Nguyễn Khuyến sẽ đưa ra những thông tin giải đáp cho vấn đề các bên cần làm gì khi phát sinh tranh chấp trong lĩnh vực đất đai.
>>Xem thêm

Hướng dẫn chuyển nhượng một phần thửa đất

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hợp lệ?

Mục lục bài viết

1. Tranh chấp đất đai là gì?

Căn cứ theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

2. Khi tranh chấp đất đai cần làm gì?

Dưới đây, chúng tôi xin đưa ra các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai do luật định. Trình tự cơ bản của thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai gồm các bước sau:

Bước 1: Tự hòa giải (đây là bước dựa trên sự thiện chí, tự nguyện của các bên và được Nhà nước khuyến khích thực hiện);

Bước 2: Hòa giải tại cơ sở (nếu có);

Bước 3: Giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc UBND (nếu hòa giải không thành).

2.1 Hòa giải tranh chấp đất đai

Căn cứ vào khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở”.

Như vậy, các bên có thể tự tiến hành hòa giải hoặc hòa giải thông qua UBND cấp xã. Tuy nhiên, không phải bất kỳ tranh chấp đất đai nào cũng đều phải tiến hành hòa giải tiền tố tụng. Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì:

Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất phải được tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013. Đây cũng là điều kiện để khởi kiện vụ án.
Tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì không bắt buộc phải tiến hành thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

2.2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Đối với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì các bên có thể khởi kiện thẳng ra Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.
Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã, nếu không thành thì được giải quyết như sau:

2.2.1 Tranh chấp đất đai có giấy tờ

Căn cứ vào khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

2.2.2 Tranh chấp đất đai không có giấy tờ

Căn cứ vào khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

Cách 1: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự
Cách 2: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì
- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
- Hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì
- Có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
- Hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

3. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

3.1 Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có giấy tờ

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

– Đơn khởi kiện theo mẫu.

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100.

– Biên bản hòa giải có chứng nhận của Ủy ban nhân dân xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

– Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

– Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.

Bước 2. Nộp đơn khởi kiện

– Nơi nộp: Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.

– Hình thức nộp: Nộp bằng 1 trong 3 hình thức sau:

+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;

+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết

– Nếu hồ sơ chưa đủ thì Tòa án yêu cầu bổ sung.

– Nếu hồ sơ đủ:

+ Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí.

+ Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa.

+ Sau đó tòa sẽ thụ lý.

Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử

– Chuẩn bị xét xử: Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Tổng 06 tháng – Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự).

– Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).

– Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.

3.2 Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ

Cách 1: Yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp huyện:

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với giấy tờ như sau:

+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

+ Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

+ Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Bước 1. Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết

– Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ:

+ Thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết)

+ Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Bước 4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành kết quả giải quyết

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.

– Nếu đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp thì kết thúc tranh chấp.

– Không đồng ý kết quả giải quyết thì:

+ Khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

hoặc

+ Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện).

– Thời hạn giải quyết: Không quá 45 ngày;

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ:

– Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

– Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

– Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

– Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Bước 1: Nộp hồ sơ

Địa điểm nộp: Tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Thủ tục giải quyết

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

– Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Bước 4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành kết quả giải quyết

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.

– Nếu đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp thì kết thúc tranh chấp.

– Không đồng ý kết quả giải quyết thì:

+ Khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

hoặc

+ Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).

– Thời hạn giải quyết không quá 60 ngày, tăng thêm 10 ngày (nếu tranh chấp xảy ra tại các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn).

Lưu ý: Thời hạn giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh không tính những thời gian sau:

+ Các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;

+ Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

+ Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ kiến nghị

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

Đơn khởi kiện;
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất;
Biên bản hòa giải tại Ủy ban Nhân dân xã, phường hoặc thị trấn;
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân còn hiệu lực của người khởi kiện;
Sổ hộ khẩu của hộ gia đình;
Các tài liệu và giấy tờ liên quan khác.

Bước 2: Nộp đơn kiện

Nộp đơn tại Tòa án Nhân dân của huyện nơi có đất tranh chấp.

Cách thức nộp đơn khởi kiện: Người khởi kiện nộp đơn theo một trong các hình thức sau:

Nộp trực tiếp tại Tòa án;
Gửi đến Tòa án bằng dịch vụ bưu chính;
Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

Bước 3: Tòa án xem xét đơn khởi kiện và thụ lý vụ kiện

Nếu hồ sơ vụ kiện hợp pháp và đầy đủ, thẩm phán sẽ thông báo cho người khởi kiện để tiến hành trả trước chi án phí trong trường hợp họ là người phải trả trước án phí. Trong vòng 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án về việc thanh toán án phí tạm ứng; Nguyên đơn phải trả trước án phí và nộp lại cho Tòa án một biên lai thu tiền tạm ứng chi phí tòa án.

Trong trường hợp hồ sơ vụ kiện không đầy đủ, thẩm phán sẽ thông báo cho người khởi kiện sửa đổi và bổ sung.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử

Trong thời gian chuẩn bị xét xử, Tòa án sẽ tổ chức một cuộc họp để kiểm tra việc bàn giao, tiếp cận và cung cấp công khai bằng chứng và hòa giải giữa các bên liên quan.

Nếu các bên liên quan có thể đạt được thỏa thuận về các vấn đề sẽ được giải quyết trong vụ án, tòa án sẽ lập hồ sơ hòa giải thành công. Trong vòng 07 ngày kể từ ngày thực hiện biên bản hòa giải thành công, nếu không có bên liên quan nào thay đổi ý kiến về thỏa thuận đó, thẩm phán sẽ ra quyết định công nhận thỏa thuận của các bên liên quan. Quyết định công nhận thỏa thuận của các bên liên quan có hiệu lực pháp lý ngay sau khi được ban hành và không bị kháng cáo; kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.
Nếu các bên liên quan không thể đạt được thỏa thuận về các vấn đề sẽ được giải quyết trong vụ án, tòa án sẽ lập hồ sơ hòa giải không thành công; Sau đó Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Tòa án mở phiên tòa sơ thẩm của vụ án

Sau khi bản án xét xử sơ thẩm được ban hành, các bên tranh chấp có quyền kháng cáo trong vòng 15 ngày kể từ ngày ra phán quyết. Đối với các bên liên quan, đại diện cơ quan; tổ chức kiến nghị hoặc cá nhân không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt tại thời điểm tuyên án nhưng có lý do chính đáng, thời hạn kháng cáo sẽ được tính kể từ ngày họ nhận bản án hoặc bản án được niêm yết.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề “Khi tranh chấp đất đai cần làm gì?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

15 Lượt xem