Vào ngày 28/11/2023, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 và thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Luật mới bao gồm 10 chương với 83 điều, quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, đã có những sửa đổi, bổ sung nhất định, hứa hẹn sẽ có tác động mạnh vào thị trường bất động sản hiện nay. Vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới có những thay đổi gì so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014? Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ chỉ ra một số điểm mới, điểm bổ sung quan trọng cần chú ý như sau:
> Xem thêm
Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực?
Quy định về yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai
1. Những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014
1.1. Đổi mới quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 hiện hành không có quy định cụ thể về tiền đặt cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đặt ra giới hạn về tỉ lệ đặt cọc mà chủ đầu tư được thu tối đa khi kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Cụ thể, tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định:
“Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.”
Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Sở dĩ Nhà nước đặt ra quy định này, trước hết đã thể hiện đúng bản chất của giao dịch buôn bán liên quan tới bất động sản, sau đó là nhằm hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua nhà ở, tránh để xảy ra tình trạng chủ đầu tư lợi dụng chiếm dụng hay lừa đảo chiếm đoạt tiền cọc.
1.2. Thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng giảm tỷ lệ số tiền phải thanh toán
Về việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, quy định pháp luật đã có sự thay đổi. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật hiện hành được hiểu là việc bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua theo thỏa thuận. Theo Luật Kinh doanh 2023 hiện nay, việc thanh toán thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện nhiều lần, cụ thể:
- Đối với việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng cũng được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không được quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc; những lần tiếp theo tổng số tiền phải thanh toán trước cho bên thuê mua không được quá 50% giá trị hợp đồng và phải phù hợp với tiến độ xây dựng.
Như vậy, so sánh với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai giảm xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay. Điều này sẽ giúp bảo vệ quyền lợi, giảm áp lực tài chính cho người thu mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
1.3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung cụ thể các điều khoản quy định về điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, một số các đối tượng dưới đây không phải thành lập doanh nghiệp khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản:
– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
Và một số trường hợp khác.
Tuy nhiên, theo Luật mới chỉ quy định riêng cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định. Cá nhân kinh doanh bất động sản phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc; không đang bị Tòa án cấm hành nghề kinh doanh bất động sản.
Như vậy, từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành, tức là 01/01/2025, chỉ có cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã. Các tổ chức, cá nhân khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã. Đây là một trong những điểm mới quan trọng so với Luật năm 2014.
1.4. Quy định về công khai thông tin bất động sản, dự án trước khi đưa dự án vào kinh doanh
Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản.
Theo Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin sau trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, bao gồm:
(1) Thông tin dự án bất động sản, bao gồm: Quyết định chủ trương đầu tư; quyết định về giao đất, cho thuê đất; thông tin quy hoạch; hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch;
(2) Thông tin nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai;
(3) Thông tin nhà ở, công trình xây dựng có sẵn;
(4) Thông tin về quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Trong trường hợp các thông tin đã công khai có thay đổi, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm cập nhật. Việc công khai thông tin này được kỳ vọng giúp bên mua và nhận chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản nắm rõ thông tin về dự án và thời điểm dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; đảm bảo tính công khai, minh bạch và đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư.
2. Một số bổ sung quan trọng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023
2.1. Bổ sung thêm về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân để kinh doanh dịch vụ bất động sản. Căn cứ Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, pháp luật phân loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản làm 03 loại chính như sau:
- Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
- Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
- Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
Đến Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có quy định thêm một loại hợp đồng nữa, là hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này. Trong những năm gần đây, việc giao dịch đất đai trên sàn được nhiều người lựa chọn, dần dần trở nên phổ biến trong cuộc sống.
Nhà nước hiện nay khuyến khích các tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch về đất đai thông qua sàn giao dịch. Do đó, hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản được bổ sung là điều không thể thiếu, góp phần làm chặt chẽ, đầy đủ hơn các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản hiện nay.
2.2. Các loại công trình có sẵn, hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Công trình xây dựng có sẵn là công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung, quy định cụ thể loại công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại khoản 2 Điều 5, đó là:
“Điều 5. Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.”
Bên cạnh đó, Luật mới đã bỏ quy định, các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Thay vào đó, quy định chỉ được kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Trên đây là bài viết về một số sửa đổi, bổ sung trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được kỳ vọng sẽ đem lại chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản ngay khi Luật có hiệu lực. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!
36 Lượt xem
