Luật Đất đai đóng vai trò là một trong số các luật có tác động lớn đến sự phát triển của đất nước về kinh tế – xã hội, an ninh quốc phòng cũng như đối với đời sống của người dân. Luật Đất đai số 13/2014/QH14 (sau đây gọi là Luật Đất đai 2024) được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2014 và sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Luật Đất đai 2024 đã kế thừa Luật Đất đai trước đây, đồng thời có những điểm mới, thay thế và bổ sung một số điều khoản để phù hợp với điều kiện thực tế. Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp thông tin quan trọng về các điểm mới nổi bật trong Luật Đất đai 2024 tới khách hàng để dễ dàng nắm bắt và kịp thời áp dụng.
> Xem thêm
Những điểm mới của Luật Nhà ở năm 2023
Những điểm mới của luật kinh doanh bất động sản
I. Những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013
Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung thêm 78 điều. Trong đó có những điểm mới đáng chú ý sau đây:
1. Bãi bỏ khung giá đất và định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất và sửa đổi quy định về công bố bảng giá đất của luật cũ Luật Đất đai 2013 (theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất được ban hành 05 năm 01 lần).
Luật Đất đai 2024 sửa đổi quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm. Theo khoản 3 Điều 159 luật này quy định, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Luật Đất đai 2024 cũng chuẩn hóa 04 phương pháp định giá đất theo khoản 5 Điều 158, bao gồm:
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp thu nhập;
- Phương pháp thặng dư;
- Phương pháp hệ số điều chỉnh đất.
- Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Đây là điểm mới quan trọng, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập lao lâu nay về xác định giá đất, làm cơ sở cho các mục đích khác nhau như thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, quy định rõ trách nhiệm của các bên liên quan trong giao dịch,…
2. Mở rộng đối tượng sử dụng đất
Luật mới đã sửa đổi, bổ sung quy định về người sử dụng đất để thống nhất với quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Tín ngưỡng, tôn giáo, Luật Quốc tịch, Luật Đầu tư; không phân biệt công dân Việt Nam định cư trong nước hay ở nước ngoài trong tiếp cận đất đai.
Theo khoản 3 Điều 4 quy định về người sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chính thức là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam (tuy nhiên quyền thế chấp chỉ được giới hạn là thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam). Đồng thời bổ sung một số quyền lợi đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài như: được nhận chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đấy trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao; được khuyến khích đầu tư hạ tầng trong khu công nghệ cao và mục đích phát triển khoa học, công nghệ, v..v.. (quy định chi tiết tại Điều 41, 42, 43, 44 Luật Đất đai 2024)
Bên cạnh đó, theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 không còn công nhận hộ gia đình là người sử dụng đất, hiện nay Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất vẫn có bao gồm hộ gia đình. Căn cứ vào quy định này, từ ngày 01/01/2025 hộ gia đình sẽ không được cấp đất cho sử dụng chung như trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Điều này tạo sự thuận lợi trong việc giảm thiểu các thủ tục hành chính trong việc đăng kí biến động đất đai.
Đây là bước tiến quan trọng của Luật Đất đai mới, tạo sự thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi và góp phần làm tăng cơ hội tiếp cận, sở hữu, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, đồng thời góp phần thu hút đầu tư nước ngoài cho phát triển kinh doanh bất động sản và nền kinh tế.
3. Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân
Hiện nay, theo Điều 130 Luật Đất đai 2013 hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 Luật Đất đai 2013.
Theo luật mới, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối mỗi loại đất quy định cụ thể tại khoản 1, 2 và 3 Điều 176 Luật Đất đai 2024.
Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân ứng dụng khoa học công nghệ để sử dụng hiệu quả quỹ đất đã tích tụ, góp phần thúc đẩy nông nghiệp phát triển hiệu quả và bền vững hơn, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả chiến lược quốc gia về xây dựng nông thôn mới.
4. Thống nhất tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với sổ đỏ, sổ hồng
Theo Luật Đất đai 2024 thì sổ đổ, sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trước đây, sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi như sau:
- Từ ngày 10/12/2009 đến ngày 31/12/2023, sổ đỏ, sổ hồng sẽ có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, Luật Đất đai 2013)
- Trước đó nữa thì sổ đỏ sổ hồng có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Theo Nghị định 60-CPngày 05/7/1994, Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Nghị định 64-CP, Thông tư 346/1998/TT-TCĐC).
Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước có căn cứ xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
5. Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đã có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tại Chương III gồm 23 điều, từ Điều 26 đến Điều 48. So với trước đây, Luật đã bổ sung nhiều quy định.
Cụ thể, các đối tượng thuộc người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ có 08 quyền chung được quy định tại Điều 26. Ngoài ra, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 26 và Điều 27 Luật Đất đai 2024.
Bên cạnh các quyền chung nêu trên, từng đối tượng thuộc người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ thêm các quyền và nghĩa vụ riêng như sau:
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất (từ Điều 32 đến Điều 36)
- Quyền và nghĩa vụ của cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất (từ Điều 37 đến Điều 39)
- Quyền và nghĩa vụ của cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất (từ Điều 40 đến Điều 44)
6. Quy định các trường hợp đất không có giấy tờ trước ngày 01/07/2014 được cấp sổ đỏ
Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 – trước 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:
– Không vi phạm pháp luật về đất đai;
– Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền;
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Sổ đỏ thêm 10 năm (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014). Đồng nghĩa với việc, từ năm 2025, đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 tăng cơ hội được cấp Sổ đỏ.
Bên cạnh đó, Luật còn quy định đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 01/7/2014 – trước ngày 01/01/ đáp ứng các điều sau theo quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 thì được cấp Sổ đỏ:
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;
– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;
– Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.
Từ năm 2025 – khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đất cấp sai thẩm quyền sau ngày 01/7/2014 – trước ngày 01/01/2025 sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên.
7. Hiệu lực sớm đối với một số nội dung và giao Chính phủ quy định chi tiết hơn, tăng hiệu lực thực thi
Điều 190 và Điều 248 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 4 năm 2014 (sớm hơn 08 tháng đối với hiệu lực chung), quy định về định giá đất; sử dụng đất để thực hiện hoạt động lấn biển (Điều 190), đồng thời các dự án lấn biển đã được quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực sẽ được tiếp tục thực hiện mà không cần đấu giá, đấu thầu; về quản lý, chuyển đổi mục đích sử dụng rừng phù hợp với quy định Luật lâm nghiệp, góp phần bảo tồn rừng tự nhiên (Điều 248).
Việc giao Chính phủ quy định chi tiết hơn khoảng 65 nội dung của Luật sẽ giúp Luật sớm đi vào cuộc sống, việc triển khai thực hiện đầy đủ, chặt chẽ và hiệu quả hơn.
II. Những tác động đến người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế
Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước. Với 16 chương, 260 điều, Luật Đất đai 2024 đã góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai; Giải quyết các vấn đề vướng mắc, tồn tại từ thực tiễn công tác quản lý, sử dụng đất. Tăng cường quản lý đất đai cả về diện tích, chất lượng, giá trị kinh tế,… Đồng thời đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; Thúc đẩy thương mại hóa quyền sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh; Thiết lập hệ thống quản lý đất đai hiện đại, minh bạch, hiệu quả, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, chuyển đổi số, nâng cao chỉ số tiếp cận đất đai. Phát huy dân chủ, hạn chế tình trạng khiếu kiện về đất đai.
Luật Đất đai (sửa đổi) đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thống nhất quản lý theo hướng nâng cao trách nhiệm của địa phương và kiểm tra, giám sát, kiểm sát, kiểm soát chặt chẽ của Trung ương; giảm đầu mối, giảm trung gian, gắn với cải cách hành chính, giảm phiền hà, tiêu cực.
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đã thể chế các quan điểm, chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, giải quyết được các vướng mắc, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai đã được Quốc hội thông qua, hiện nay Chính phủ đang tập trung để hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật bảo đảm sau khi Luật có hiệu lực thi hành thì hệ thống pháp luật đất đai đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Với một hệ thống pháp luật đất đai được hoàn thiện sẽ góp phần sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên đất trong giai đoạn mới, hướng tới mục tiêu phát huy cao nhất nguồn lực đất đai để góp phần đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội.
Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin về “Một số điểm mới nổi bật của Luật Đất đai năm 2024”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!
23 Lượt xem
