Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng nhưng chưa sang tên thì bên bán có thể đòi lại đất hay không?

Trong giao dịch mua bán nhà đất, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng nhưng chưa thực hiện sang tên, không ít trường hợp bên bán muốn lấy lại đất vì giá đất tăng hoặc vì phát sinh mâu thuẫn với bên mua. Vậy nếu hợp đồng đã được công chứng nhưng chưa làm thủ tục sang tên, bên bán có quyền đòi lại đất hay không? Bài viết dưới đây của Luật Nguyễn Khuyến sẽ làm rõ vấn đề này dưới góc độ pháp lý.

I. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. 

Cùng với đó, căn cứ theo quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác.

Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, theo đó bên chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền hoặc giá trị tương đương cho bên chuyển nhượng. Thông qua hợp đồng này, quyền, nghĩa vụ của các bên đối với quyền sử dụng đất được xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt theo quy định của pháp luật.

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Các bên có quyền lựa chọn một trong hai hình thức: Công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng (phòng công chứng, văn phòng công chứng) do công chứng viên thực hiện, hoặc chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Trong trường hợp lựa chọn công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng thì chỉ được lựa chọn thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở hoạt động trong cùng phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với thửa đất theo Điều 44 Luật Công chứng 2024.

II. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng nhưng chưa sang tên thì bên bán có thể đòi lại đất hay không?

Căn cứ quy định tại Điều 117, Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đảm bảo các điều kiện sau: Chủ thể giao kết có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và hình thức của giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật. 

Cùng với đó, tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực và văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Công chứng 2024.

Theo đó, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự đã được công chứng, đây là giao dịch dân sự có hiệu lực làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên kể từ thời điểm công chứng. Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện việc thanh toán theo thỏa thuận. 

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1, khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ phải đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thay đổi thông tin về chủ sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Nếu không thực hiện việc đăng ký biến động đất đai theo quy định thì bên nhận chuyển nhượng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 4 Nghị định 281/2026/NĐ-CP). 

Theo đó, có thể thấy việc đăng ký biến động chỉ là nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, nhằm cập nhật thay đổi người sử dụng đất mới, không phải là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời nó là thời điểm xác lập hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 chứ không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được các bên giao kết hợp pháp và được công chứng theo đúng quy định của pháp luật. 

Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng nhưng chưa thực hiện đăng ký biến động thì bên bán không thể đòi lại đất vì hợp đồng đã có hiệu lực từ thời điểm công chứng và việc chưa đăng ký biến động không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng, nên các bên vẫn phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết đã thỏa thuận.

Bên bán chỉ có thể đòi lại được đất trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng chấm dứt khi có sự thỏa thuận hoặc cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã ký kết hợp đồng về việc đồng ý chấm dứt hợp đồng, hoặc trong trường hợp pháp luật có quy định khác.Ví dụ: 

• Bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng:

Trường hợp bên nhận chuyển nhượng có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thì đó được xác định là một trong những căn cứ để bên chuyển nhượng có thể hủy bỏ hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Căn cứ theo Điều 427 và Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, khi hợp đồng bị hủy bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt thì các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ với nhau, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Khi đó, bên mua phải trả lại đất cho bên bán, còn bên bán phải trả lại tiền đã nhận của bên mua.

Ngoài ra, bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường theo quy định của pháp luật.

• Hợp đồng bị tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật:

Căn căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì các bên sẽ khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả lại nhau những gì đã nhận, bên mua sẽ hoàn trả lại quyền sử dụng đất, bên bán hoàn trả lại khoản tiền chuyển nhượng. Đồng thời, bên nào có lỗi cũng sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia theo quy định. 

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Trường hợp nếu hợp đồng đã được công chứng nhưng chưa làm thủ tục sang tên, bên bán có quyền đòi lại đất hay không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

Xem thêm: Đất đang thế chấp tại ngân hàng thì có được lập di chúc để lại tài sản cho con hay không?