Trong thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam, đặc biệt là ở những năm 90 tại các khu vực nông thôn, đã từng xuất hiện tình trạng thôn, xóm hoặc tập thể tự ý giao đất cho hộ gia đình, cá nhân mà không có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Vậy đất do thôn giao trái thẩm quyền có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Qua bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ giải đáp và cung cấp thông tin về vấn đề này.
Xem thêm:
Từ 2025, mua bán đất bằng giấy viết tay có đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không?
Từ 2025, đất lấn, chiếm có được cấp Giấy chứng nhận không?
1. Thế nào là đất do thôn giao trái thẩm quyền?
Căn cứ vào Điều 140 Luật đất đai 2024, có thể hiểu, đất được giao trái thẩm quyền là đất được giao không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao.
Tính đến thời điểm hiện tại, ở nước ta, Luật đất đai đã trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung và thay thế với văn bản lần đầu tiên được ban hành là Luật đất đai năm 1987, sau đó là Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 và Luật đất đai mới nhất hiện đang có hiệu lực là Luật đất đai 2024.
Các văn bản này đều quy định về thẩm quyền giao đất. Trong đó, không có văn bản nào quy định thôn có thẩm quyền giao đất. Như vậy, ở bất kỳ thời điểm nào, đất do thôn giao đều bị coi là đất được giao trái thẩm quyền.
2. Đất do thôn giao trái thẩm quyền có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Căn cứ Điều 140 Luật đất đai 2024, đất do thôn giao trái thẩm quyền có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đó là đất giao cho hộ gia đình, cá nhân thuộc một trong các trường hợp dưới đây và đáp ứng các điều kiện cụ thể sau:
Trường hợp 1: Đối với đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
a) Điều kiện: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
b) Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
* Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống:
- Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 5 Điều 141 Luật đất đai thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Nếu diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở. Phần diện tích đất còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
- Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: cấp Giấy chứng nhận theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài. Phần diện tích đất còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
* Đối với đất được sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân; thời hạn sử dụng đất tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Trường hợp 2: Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
a) Điều kiện:
- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn.
b) Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
* Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống:
- Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở.
- Nếu diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó. Phần diện tích đất còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
- Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
* Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: cấp Giấy chứng nhận theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài. Phần diện tích đất còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
* Đối với đất được sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân; thời hạn sử dụng đất tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Trường hợp 3: Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
a) Điều kiện:
- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn.
b) Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng hạn mức giao đất ở. Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất.
- Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó.
Trường hợp 4: Đất được giao từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày 01/01/2025
a) Điều kiện:
- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
- Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.
b) Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
* Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống:
- Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở.
- Nếu diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó. Phần diện tích đất còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
- Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
* Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: cấp Giấy chứng nhận theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài. Phần diện tích đất còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
3. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất do thôn giao trái thẩm quyền
3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị
Căn cứ vào Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị để đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất do thôn giao trái thẩm quyền bao gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
- Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền;
- Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);
- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai thì nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có);
- Trường hợp có nhiều người chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận cấp chung một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì nộp thêm văn bản thỏa thuận đó;
- Trường hợp người yêu cầu đăng ký thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật về dân sự thì phải có văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự.
3.2. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ điểm h Khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP và điểm b Khoản 1 Điều 136 Luật đất đai 2024, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.3. Trình tự, thủ tục thực hiện
Căn cứ vào Phần II của “PHẦN C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất do thôn giao trái thẩm quyền như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
– Nơi nộp hồ sơ: Bộ phận Một cửa tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã.
– Phương thức nộp hồ sơ: người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được lựa chọn nộp hồ sơ theo các hình thức sau đây:
- Nộp trực tiếp;
- Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;
- Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ.
- Trường hợp thành phần hồ sơ đầy đủ thì cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả, sau đó chuyển hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
- Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện các công việc sau:
a) Trích lục bản đồ địa chính đối với nơi đã có bản đồ địa chính.
- Đối với nơi chưa có bản đồ địa chính và trong hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có mảnh trích đo bản đồ địa chính thì kiểm tra, ký xác nhận mảnh trích đo bản đồ địa chính theo quy định, trừ trường hợp mảnh trích đo bản đồ địa chính đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt trước ngày 01 tháng 7 năm 2025;
- Đối với nơi chưa có bản đồ địa chính và trong hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa có mảnh trích đo bản đồ địa chính thì đề nghị đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện việc trích đo bản đồ địa chính; đơn vị đo đạc có trách nhiệm thực hiện trích đo bản đồ địa chính trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của cấp xã, người sử dụng đất phải trả chi phí theo quy định.
b) Thực hiện các công việc sau:
Xác nhận hiện trạng sử dụng đất có hay không có nhà ở, công trình xây dựng; tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Xác nhận nguồn gốc sử dụng đất, xác nhận việc sử dụng đất ổn định căn cứ vào thời gian và mục đích sử dụng đất tại Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền. Trường hợp đất được giao từ ngày 01/7/2014 đến trước ngày 01/01/2025 thì xác định sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
c) Niêm yết công khai các nội dung xác nhận theo Mẫu số 17 ban hành kèm theo Nghị định này tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời gian 15 ngày, đồng thời thực hiện xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung đã công khai (nếu có).
d) Kiểm tra việc đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai:
- Trường hợp không có nhu cầu hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ban hành Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai theo Mẫu số 16 ban hành kèm theo Nghị định này và chuyển đến nơi nộp hồ sơ để trả cho người yêu cầu đăng ký; chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để lập, cập nhật thông tin đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
- Trường hợp có nhu cầu và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định này đến cơ quan thuế.
Bước 4: Thực hiện các công việc liên quan đến nghĩa vụ tài chính
- Cơ quan thuế căn cứ vào Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi nhận được thông báo thu nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế.
- Cơ quan thuế thông báo về việc người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất đã hoàn thành nghĩa vụ thu thuế hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính ( nếu có) cho Uỷ ban nhân dân cấp xã.
Bước 5: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện:
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Chuyển hồ sơ kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
3.4. Thời gian giải quyết
Căn cứ vào Mục 1 Phần II của “A. TIẾP NHẬN HỒ SƠ, TRẢ KẾT QUẢ, THỜI GIAN THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT”, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.
Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Đất do thôn giao trái thẩm quyền có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn.
40 Lượt xem
