Chuyển nhượng đất đai khi đang được thế chấp là vấn đề pháp lý được quan tâm vì đây là quan hệ giao dịch có ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba cũng như bên chuyển nhượng. Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp thông tin pháp lý cho quý bạn đọc về vấn đề này.
1. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Căn cứ tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
Tiếp đến, căn cứ tại khoản 2 Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Căn cứ tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, có thể hiểu thế chấp quyền sử dụng đất là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản là đất đai (quyền sử dụng đất) của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
2. Đất đang thế chấp có được chuyển nhượng không?
Căn cứ tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp:
“Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này”.
Tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự 2015 quy định về 2 trường hợp bên thế chấp được quyền bán tài sản thế chấp như sau:
“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải đảm bảo giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Theo đó, quyền sử dụng đất không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nên căn cứ theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 nêu trên, bên thế chấp được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu bên nhận thế chấp đồng ý.
Như vậy, đất đang thế chấp được phép chuyển nhượng nhưng phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật.
3. Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Người sử dụng đất phải có một trong các loại giấy tờ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Đất không có tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bằng bản án.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
- Đất còn trong thời hạn sử dụng.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
* Lưu ý:
- Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện đã nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở.
- Người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bán tài sản gắn liền với đất thì ngoài các điều kiện chung nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai 2024.
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc có một trong các giấy tờ:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “ Đất đang thế chấp có được chuyển nhượng không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!
Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng hay không?
0 Lượt xem
