Giấy phép xây dựng là một trong những giấy tờ quan trọng để cá nhân, tổ chức thực hiện việc xây dựng công trình theo đúng quy định pháp luật.Vậy đất chưa có Giấy chứng nhận có xin được cấp giấy phép xây dựng không? Trình tự, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng được thực hiện như thế nào? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp thông tin pháp lý cho quý bạn đọc về vấn đề này.

I. Đất chưa có Giấy chứng nhận có xin được cấp phép xây dựng không?

Theo điểm a khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025 và hướng dẫn tại khoản 1 Điều 50 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, một trong các điều kiện để cấp giấy phép xây dựng là sự phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Trong đó, tại Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai để chứng minh sự phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Do đó, đất chưa có Giấy chứng nhận vẫn có thể xin giấy phép xây dựng nhà nhưng phải có các giấy tờ chứng minh sự phù hợp với mục đích sử dụng đất và sở hữu công trình theo quy định tại Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Cụ thể:

Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai chứng minh sự phù hợp mục đích sử dụng đất và sở hữu công trình để cấp giấy phép xây dựng ngoài các Giấy chứng nhận là một trong các loại sau đây:

• • Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm: 
    • Các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024; 
    • Các loại giấy tờ đủ điều kiện khác để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
  • Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm một trong các loại giấy tờ sau: 
    • Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền;
    • Hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có); giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
  • Giấy tờ trong các trường hợp đặc thù:
    • Báo cáo hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đang sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra thực tế sử dụng và xử lý theo quy định tại Điều 142, Điều 145 Luật Đất đai năm 2024.
    • Giấy tờ về việc xếp hạng di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh hoặc danh mục kiểm kê di tích theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.
    • Văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện (trước đây) hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten, cột điện, cáp điện, trạm biến áp phân phối và các công trình tương tự khác theo quy định của pháp luật có liên quan tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng đối với loại công trình này và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
    • Giấy tờ hợp pháp về đất đai của chủ rừng và hợp đồng cho thuê môi trường rừng giữa chủ rừng và tổ chức, cá nhân thực hiện dự án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.
    • Quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền có mục đích sử dụng đất chính kèm theo phương án sử dụng đa mục đích được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp xây dựng công trình trên đất được sử dụng kết hợp đa mục đích theo quy định tại Điều 218 Luật Đất đai năm 2024.
    • Hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.
  • Trường hợp chủ đầu tư thuê đất hoặc thuê công trình, bộ phận công trình của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu công trình để đầu tư xây dựng thì ngoài một trong các giấy tờ nêu trên, người đề nghị cấp giấy phép xây dựng bổ sung hợp đồng; thỏa thuận hợp pháp về việc thuê đất hoặc thuê công trình, bộ phận công trình tương ứng.
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc phân cấp, ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã quy định về diện tích, vị trí, mục đích sử dụng và chấp thuận tổng mặt bằng của công trình xây dựng phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất trồng lúa.
  • Các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định pháp luật về đất đai.

II. Trình tự, thủ tục thực hiện xin cấp giấy phép xây dựng

Trình tự, thủ tục để được cấp giấy phép xây dựng của tổ chức, cá nhân theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Thành phần hồ sơ chung áp dụng trong mọi trường hợp gồm: 

• • Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
  • Một trong các loại Giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Tùy từng loại công trình mà hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mà có thêm các hồ sơ khác. Chẳng hạn, tại Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, đối với công trình nhà ở riêng lẻ cần phải có thêm thành phần là hồ sơ thiết kế xây dựng. Cụ thể:

• • Hồ sơ thiết kế xây dựng bao gồm đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân bao gồm: 
    • Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo; 
    • Kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ (nếu có yêu cầu); 
    • Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm: 
      • Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
      • Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình; 
      • Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện; 
      • Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
  • Hồ sơ thiết kế xây dựng bao gồm đối với nhà ở riêng lẻ của tổ chức bao gồm: 
    • Bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt; hoặc thiết kế bản vẽ thi công đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng kèm theo kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ (nếu có yêu cầu); 
    • Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu (thành phần hồ sơ như đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân).

Bước 2: Nộp hồ sơ

• • Nơi nộp hồ sơ: Theo khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng nộp bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP như sau: 
    • Ủy ban nhân dân cấp xã: Đối với công trình cấp III, cấp IV, công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn do mình quản lý (trừ các công trình tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế).
    • Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp giấy phép xây dựng cho các công trình được đầu tư xây dựng tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế trong phạm vi được giao quản lý.
    • Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng cho các công trình trên địa bàn tỉnh không thuộc đối tượng thuộc thẩm quyền cấp phép của Ủy ban nhân dân cấp xã và Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế nêu trên. 
  • Cách thức nộp hồ sơ:

Hiện nay, thủ tục cấp giấy phép xây dựng được thực hiện trực tuyến toàn trình trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Theo đó, tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng nộp bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền được thực hiện trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công quốc gia.

Trường hợp do sự cố khách quan, đột xuất không thể thực hiện trên môi trường điện tử, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tiếp nhận và giải quyết hồ sơ bằng một trong hai hình thức sau:

• • • Trực tiếp tại Bộ phận Một cửa.
    • Thông qua dịch vụ bưu chính công ích.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa và lấy ý kiến của cơ quan có thẩm quyền liên quan 

Căn cứ khoản 2 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định về quy trình cấp giấy phép xây dựng như sau:

• • Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa (nếu cần thiết) trong thời hạn cụ thể như sau:
    • Đối với công trình nhà ở riêng lẻ: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
    • Đối với các công trình còn lại: 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
  • Đồng thời, cơ quan có thẩm quyền cần đối chiếu các điều kiện theo quy định của để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng nếu trong hồ sơ có thông tin không đầy đủ hoặc không thống nhất.

Các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình trong thời gian 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.

• • Trong thời gian nêu trên, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng thư điện tử hoặc tin nhắn cho tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ (nếu có).

Trong thời gian 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo, tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép giấy phép xây dựng có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo nội dung thông báo. 

Trường hợp việc bổ sung hồ sơ không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép. Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép thực hiện lại quy trình đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra các điều kiện cấp giấy phép xây dựng

• • Theo quy định tại khoản 6 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm kiểm tra các điều kiện cấp giấy phép xây dựng quy định tại các Điều 50, 51 và 52 Nghị định này. 
  • Việc kiểm tra các nội dung đã được cơ quan, tổ chức thẩm định, thẩm duyệt, thẩm tra theo quy định của pháp luật được thực hiện như sau:
    • Đối chiếu sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng với hồ sơ thiết kế tại Báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt được thẩm định (nếu có); kiểm tra việc thực hiện, bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu trong thông báo kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (nếu có), thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt được thẩm định (nếu có);
    • Kiểm tra sự phù hợp của bản vẽ thiết kế xây dựng tại hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng với bản vẽ thiết kế xây dựng được thẩm duyệt hoặc thẩm định thiết kế phòng cháy và chữa cháy của cơ quan có thẩm quyền đối với các công trình xây dựng thuộc đối tượng có yêu cầu thẩm duyệt hoặc thẩm định thiết kế phòng cháy và chữa cháy;
    • Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của Báo cáo kết quả thẩm tra đối với công trình có yêu cầu phải thẩm tra thiết kế xây dựng theo quy định tại Nghị định này.
  • Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện cấp phép xây dựng: Cơ quan cấp giấy phép xây dựng sử dụng chữ ký điện tử của cơ quan mình hoặc mẫu dấu theo quy định tại Mẫu số 06 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP để đóng dấu xác nhận bản vẽ thiết kế kèm theo giấy phép xây dựng cấp cho chủ đầu tư.

Bước 5: Nhận kết quả, nộp lệ phí

• • Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhận kết quả trực tuyến hoặc qua dịch vụ bưu chính;
  • Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm nộp lệ phí theo quy định.

III. Thời hạn thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng mới

Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định về thời hạn thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng mới như sau:

• • Đối với công trình nhà ở riêng lẻ: Thời hạn thực hiện trong 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
  • Đối với các công trình còn lại: Thời hạn thực hiện trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Đất chưa có Giấy chứng nhận có xin được cấp phép xây dựng không? Trình tự, thủ tục thực hiện xin cấp giấy phép xây dựng được thực hiện như thế nào?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

Xem thêm: Muốn hiến đất để mở rộng đường giao thông ở Bắc Ninh thì phải làm thế nào?