Quy hoạch sử dụng đất là một trong những yếu tố quan trọng cần được xem xét trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên thực tế, không ít người chỉ phát hiện thửa đất mình dự định mua nằm trong khu vực quy hoạch sau khi đã tìm hiểu hoặc thực hiện giao dịch. Vậy đất nằm trong quy hoạch có được chuyển nhượng không? Mua đất thuộc quy hoạch có thể xảy ra những rủi ro gì? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp thông tin pháp lý cho quý bạn đọc về vấn đề này.
I. Đất nằm trong quy hoạch là gì?
Theo khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.”
Như vậy, đất nằm trong quy hoạch là đất được xác định trong quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, với định hướng sử dụng cho một mục đích cụ thể trong tương lai.
II. Đất nằm trong quy hoạch có được chuyển nhượng không?
Căn cứ tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng đất được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện sau:
-
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Cùng với đó, căn cứ tại khoản 4 Điều 76 Luật Đất 2024 đai quy định đối với trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này (trong đó có quyền chuyển nhượng).
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà quyền sử dụng đất thuộc diện phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế một số quyền của người sử dụng đất theo quy định tại khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 nhưng không bị hạn chế quyền chuyển nhượng. Còn nếu đã có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ phải bàn giao lại đất cho Nhà nước theo quy định tại khoản 7 Điều 31 Luật Đất đai 2024 và sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Đất đai 2024. Khi đó, người sử dụng đất sẽ không còn quyền định đoạt sử dụng đất.
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất không phải là điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định nêu trên, đồng thời nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng, với điều kiện là đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
III. Mua đất thuộc quy hoạch có thể xảy ra những rủi ro gì?
1. Rủi ro bị thu hồi và bồi thường thấp
Theo Luật Đất đai 2024, Nhà nước có quyền thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội hoặc vì lợi ích quốc gia, công cộng (như làm đường, trường học, bệnh viện, khu đô thị, khu công nghiệp),… Như vậy, trường hợp đất thuộc quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất, cụ thể như khi có quyết định thu hồi đất để thực hiện các dự án, người sử dụng đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất, kể cả khi họ vừa mới mua và chưa kịp sử dụng.
Bên cạnh đó, về giá bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể và các quy định về bồi thường (Nghị định 88/2024/NĐ-CP) nhưng thường thấp hơn giá thị trường mà người mua đã trả. Người mua cũng chỉ được bồi thường về đất nếu đáp ứng một trong các điều kiện tại Điều 95 Luật Đất đai 2024, như sau:
-
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
- Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Nếu không đáp ứng các điều kiện trên, người mua không được bồi thường về đất, nhưng vẫn có thể được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại; bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất gồm nhà, nhà ở, công trình xây dựng và cây trồng, vật nuôi; bồi thường chi phí di chuyển tài sản hoặc các khoản hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Vì vậy, trước khi nhận chuyển nhượng đất trong khu vực quy hoạch, người mua cần kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý để bảo đảm quyền lợi khi bị thu hồi.
2. Rủi ro bị hạn chế một số quyền của người sử dụng đất
Theo khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định khi diện tích đất bị thu hồi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng bị hạn chế quyền khai thác như không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
3. Rủi ro hợp đồng bị vô hiệu
Hợp đồng chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu khi vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
-
- Giao dịch vi phạm điều cấm của luật: Chuyển nhượng phần đất đã có quyết định thu hồi hoặc đất đang bị kê biên. Thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu trong trường hợp này là không bị hạn chế.
- Giao dịch xác lập do bị lừa dối: Người bán cố ý che giấu thông tin quy hoạch. Thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu trường hợp này là 02 năm kể từ ngày người bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị lừa dối.
4. Hạn chế khả năng giao dịch
Có thể thấy trên thực tế thị trường giao dịch bất động sản, quy hoạch thường có khả năng thanh khoản thấp, giá trị cũng thấp hơn đất cùng khu vực không vướng quy hoạch.
Cùng với đó, khả năng vay vốn cũng bị ảnh hưởng. Một số tổ chức tín dụng từ chối nhận thế chấp đất đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi, vì tài sản bảo đảm có thể bị Nhà nước thu lại và giá trị xử lý thấp hơn dư nợ. Với những trường hợp ngân hàng chấp nhận, hạn mức vay thường thấp hơn, hoặc yêu cầu thêm tài sản bảo đảm khác. Điều này đặc biệt bất lợi nếu người mua dự tính dùng chính thửa đất để vay vốn kinh doanh hoặc xoay vòng tài chính.
Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Trường hợp đất nằm trong quy hoạch có được chuyển nhượng không? Mua đất thuộc quy hoạch có thể xảy ra những rủi ro gì?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!
Xem thêm: Thửa đất đứng tên nhiều người, một người trong đó có được tự bán phần đất của mình hay không?
0 Lượt xem
