Thực tiễn ngày nay xuất hiện không ít các trường hợp người sử dụng đất tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Vậy hành vi này có hợp pháp không, nếu không thì làm thế nào để người sử dụng đất có thể hợp pháp hóa việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp. Dưới đây Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp cho người đọc các thông tin về các vấn đề trên.
>Xem thêm
Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp như thế nào?
Hướng dẫn chuyển nhượng một phần thửa đất
1. Đất nông nghiệp là gì?
Theo cách phân loại tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì đất đai được chia ra làm hai loại gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, trong đó nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm…
Như vậy, đất đai được phân làm hai loại là nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp (hay đất ở) và cách phân loại này dựa trên tiêu chí mục đích sử dụng. Theo đó, có thể hiểu “đất nông nghiệp” là loại đất được Nhà nước giao cho người sử dụng đất với mục đích sử dụng là nhằm mục đích phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng, nuôi trồng thủy hải sản, làm muối…
2. Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không?
Như đã phân tích ở trên, đất nông nghiệp được dùng vào các mục đích sản xuất nông nghiệp, và theo đó không được dùng với mục đích để ở.
Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 6 và khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, người sử dụng đất không được xây nhà để ở trên đất nông nghiệp.
3. Người sử dụng đất muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì phải làm như thế nào?
Nếu người sử dụng đất muốn xây nhà để ở trên đất nông nghiệp thì người sử dụng đất trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở).
Để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cần thực hiện các bước dưới đây.
3.1 Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Lưu ý: Người sử dụng đất chỉ nộp hồ sơ trong trường hợp việc chuyển mục đích sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
3.2 Bước 2: Nộp hồ sơ
Căn cứ Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, người nộp hồ sơ có thể nộp tại một trong hai nơi sau:
- Nộp tại bộ phận một cửa ở địa phương: Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
- Nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất (đối với hộ gia đình, cá nhân) hoặc nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với tổ chức).
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
3.3 Bước 3: Xử lý, giải quyết yêu cầu
Căn cứ vào Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì:
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:
- Thẩm tra hồ sơ;
- Xác minh thực địa;
- Thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
- Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
+ Người sử dụng đất có nghĩa vụ tài chính.
Lưu ý, đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Bước 4: Trả kết quả
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
+ Thời gian thực hiện:
Căn cứ Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
- Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
- Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
4. Mức phạt đối với hành vi tự ý xây nhà ở trên đất nông nghiệp
Căn cứ vào quy định tại Điều 9, Điều 10 và Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt. Tuỳ vào loại đất, diện tích vi phạm và đối tượng thực hiện hành vi vi phạm (là tổ chức hoặc cá nhân) mà mức phạt có thể dao động từ 03 triệu đồng đến 01 tỷ đồng.
Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về ”Có được xây nhà trên đất nông nghiệp không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!
17 Lượt xem
