Cho thuê nhà có bắt buộc phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh hay không?

Hoạt động cho thuê nhà, cho thuê phòng trọ hay cho thuê mặt bằng là hoạt động tạo thu nhập phổ biến của rất nhiều cá nhân, hộ gia đình hiện nay. Vậy khi cho thuê nhà có bắt buộc phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh hay không? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp thông tin pháp lý cho quý bạn đọc về vấn đề này. 

I. Cho thuê nhà là gì?

Cho thuê nhà là việc chủ sở hữu hoặc người có quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà ở, căn hộ, mặt bằng thực hiện giao tài sản cho cá nhân hoặc tổ chức khác sử dụng trong một thời hạn nhất định để đổi lấy tiền thuê. 

Quan hệ này thường được xác lập bằng hợp đồng, trong đó các bên thỏa thuận về giá thuê, thời hạn thuê, phương thức thanh toán và quyền, nghĩa vụ của các bên. Đây là một trong những hình thức khai thác giá trị tài sản phổ biến trong đời sống và hoạt động kinh doanh.

II. Trường hợp cho thuê nhà có bắt buộc phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh hay không?

Đối với hoạt động cho thuê nhà, pháp luật không bắt buộc mọi trường hợp người dân phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh, cụ thể tại Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP quy định:

“1. Hộ kinh doanh do một cá nhân hoặc các thành viên hộ gia đình đăng ký thành lập và chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình đối với hoạt động kinh doanh của hộ. Trường hợp hộ kinh doanh do các thành viên hộ gia đình đăng ký thành lập thì các thành viên ủy quyền bằng văn bản cho một thành viên làm người đại diện hộ kinh doanh trong quá trình hoạt động kinh doanh. Văn bản ủy quyền của các thành viên hộ gia đình cho một thành viên làm người đại diện hộ kinh doanh phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

…

3. Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối và những người bán hàng rong, quà vặt, buôn chuyến, kinh doanh lưu động, kinh doanh thời vụ, làm dịch vụ có thu nhập thấp không phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh các ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định mức thu nhập thấp áp dụng trên phạm vi địa phương. 

4.Trường hợp có nhu cầu thành lập hộ kinh doanh, các đối tượng tại khoản 3 Điều này đăng ký hộ kinh doanh theo quy định tại Nghị định này.”

Theo đó, việc đăng ký thành lập hộ kinh doanh là quyền của cá nhân, không phải nghĩa vụ bắt buộc đối với việc cho thuê nhà. Nếu có nhu cầu, cá nhân vẫn được quyền đăng ký hộ kinh doanh.

Tuy nhiên, đối với hoạt động cho thuê nhà thuộc trường hợp kinh doanh các ngành, nghề có điều kiện thì cần đăng ký kinh doanh, cụ thể:

Theo danh sách các ngành, nghề kinh doanh có điều kiện tại Nghị quyết 66.17/2026/NQ-CP quy định kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ lưu trú là 2 ngành, nghề kinh doanh có điều kiện. 

Căn cứ Quyết định 36/2025/QĐ-TTg, phạm vi 2 ngành, nghề kinh doanh có điều kiện nêu trên liên quan đến hoạt động cho thuê nhà được xác định như sau: 

• Nhóm ngành “Kinh doanh bất động sản” gồm các hoạt động như: cho thuê và vận hành nhà ở, đất ở là cho thuê nhà, căn hộ có đồ đạc hoặc không có đồ đạc, hoặc các phòng sử dụng để ở lâu dài, theo tháng hoặc theo năm và cho thuê và vận hành nhà và đất không để ở.

Về điều kiện kinh doanh bất động sản: Tại khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ hoặc tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ. 

• Nhóm ngành “Dịch vụ lưu trú“: Là hoạt động cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai (Ví dụ: khách sạn, căn hộ, nhà nghỉ, phòng trọ…) – có thể chỉ cung cấp chỗ ở, hoặc kèm theo dịch vụ ăn uống, giải trí. 

Về điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú: Ngành, nghề kinh doanh dịch vụ lưu trú thuộc nhóm ngành nghề, đầu tư kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự và phạm vi quản lý theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Nghị định 96/2016/NĐ-CP. Tuy nhiên, đối với trường hợp tổ chức, cá nhân có nhà cho người Việt Nam hoặc người nước ngoài thuê (có hợp đồng thuê nhà) để ở, học tập, làm việc thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định này. Cùng với đó, theo Điều 4 Nghị định 96/2016/NĐ-CP, cơ sở kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự là cơ sở kinh doanh các ngành, nghề quy định tại Điều 3 Nghị định này (sau đây viết gọn là cơ sở kinh doanh), bao gồm: Doanh nghiệp; hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã; chi nhánh, cơ sở trực thuộc doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã; đơn vị sự nghiệp có thu hoạt động trong lĩnh vực ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự của các cơ quan, tổ chức; hộ kinh doanh. 

Ngoài ra, khi kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch thì phải đáp ứng thêm điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật và dịch vụ phục vụ khách du lịch.

Như vậy, nếu trường hợp cho thuê nhà với quy mô nhỏ lẻ (không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật về xây dựng, nhà ở; và giá trị mỗi hợp đồng không vượt quá 300 tỷ đồng, số lần giao dịch không quá 10 lần trong một năm) hoặc dưới quy mô nhỏ thì không bắt buộc phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh. Còn nếu trong trường hợp hoạt động thuộc nhóm ngành “Kinh doanh bất động sản” hay “Dịch vụ lưu trú” thì cá nhân đó phải đăng ký thành lập doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh theo quy định pháp luật.

III. Nghĩa vụ đăng ký thuế và nộp thuế khi cá nhân cho thuê nhà 

Theo khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Do đó, hoạt động cho thuê nhà không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh không đồng nghĩa với việc được miễn trừ nghĩa vụ thuế đối với cá nhân. Theo khoản 1 Điều 4 Thông tư 86/2024/TT-BTC, nghĩa vụ đăng ký thuế và nộp thuế đối với cá nhân cho thuê nhà được thực hiện như sau:

• Trường hợp cá nhân đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh theo quy định tại Nghị định số 168/2025/NĐ-CP và Thông tư số 68/2025/TT-BTC;
• Trường hợp không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế theo quy định tại Thông tư 86/2024/TT-BTC.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Khi cho thuê nhà có bắt buộc phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh hay không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

Xem thêm: Trình tự, thủ tục xử lý kỷ luật lao động