Đất phân lô bán nền là gì? Kể từ ngày 01/08/2024, Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023 sẽ chính thức có hiệu lực. Trong đó, Luật có quy định mới nhằm siết chặt hơn về vấn đề đất phân lô, bán nền trong lĩnh vực đất đai. Vậy quy định này có hạn chế và ảnh hưởng đến việc tách thửa đất của người dân hay không? Bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ giải đáp và cung cấp thông tin pháp lý xoay quanh vấn đề này. 

Xem thêm

Điều kiện tách thửa đất ở Bắc Ninh

Siết chặt phân lô bán nền, ai là người được hưởng lợi?

1. Đất phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền là thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, song hiện tại vẫn chưa có văn bản nào quy định cụ thể về khái niệm phân lô bán nền.

 Thực tế, việc phân lô bán nền được hiểu là việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư, các dự án đầu tư xây dựng này đã được Nhà nước cấp phép nhằm chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác.

Đất phân lô bán nền được hiểu là khu đất mà đã được quy hoạch thành từng lô có diện tích nhất định mà chưa hình thành các công trình xây dựng. Ngay sau khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất nền phân lô theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật, chủ sở hữu sẽ triển khai xây dựng công trình theo nhu cầu.

2. Quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về vấn đề phân lô bán nền trong lĩnh vực đất đai

Khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về một trong những điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, theo đó:

Không được chuyển nhượng cho cá nhân xây dựng nhà, tự phân lô bán nền đối với đất đai trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo đó, quy định mới sẽ không cho phân lô bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc. Bao gồm:

– 02 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh:

– 22 đô thị loại I bao gồm:

• 03 thành phố trực thuộc trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ.
• 19 thành phố thuộc tỉnh gồm Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.

– 36 đô thị loại II bao gồm các thành phố thuộc tỉnh Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.

– 45 đô thị loại III bao gồm:

• 29 thành phố gồm Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.
• 16 thị xã gồm Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.

Như vậy, kể từ ngày 01/08/2024, khi siết chặt quy định về việc phân lô bán nền, các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt quy hoạch từ địa phương, thi công xây dựng hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước thì mới được thực hiện phân lô bán nền theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

3. Quy định mới của Luật về việc hạn chế phân lô bán nền có ảnh hưởng gì đến việc người dân thực hiện tách thửa hay không?

Có thể thấy, quy định trên chỉ áp dụng đối với dự án bất động sản, không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

Vì vậy, có thể khẳng định, khi siết chặt quy định về phân lô bán nền tại các loại đô thị đặc biệt, loại I, II, III theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì sẽ không ảnh hưởng tới quyền lợi tách thửa thông thường của người dân mà chỉ siết chặt áp dụng đối với các dự án bất động sản.

Việc tách thửa của cá nhân sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024. Tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết, cụ thể về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất đối với cá nhân. Đây là một điểm mới so với Luật Đất đai 2013. 

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Từ ngày 01/08/2024, cấm phân lô bán nền, người dân sẽ không được tách thửa?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

NK Lawyers