Ngày nay, người dân có nhu cầu cao trong việc chuyển nhượng một phần thửa đất nhưng họ lại gặp rất nhiều vướng mắc liên quan đến các thủ tục pháp lý khi thực hiện công việc chuyển nhượng này. Bài viết dưới đây Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp cho bạn đọc thông tin về cách thức chuyển nhượng một phần thửa đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
>Xem thêm
Điều kiện tách thửa đất ở Bắc Ninh như thế nào?
Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp như thế nào?
1. Điều kiện để tiến hành chuyển nhượng một phần thửa đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thỏa mãn đồng 04 điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, để một phần thửa đất có thể được thực hiện việc chuyển nhượng, thì phần thửa đất đó phải có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013), mảnh đất đó không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.
2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng một phần thửa đất
2.1 Giai đoạn 1: Thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng
Căn cứ tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đất, người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác.
Tuy nhiên, để thực hiện thủ tục tách thửa đất, thì thửa đất phải đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của các tỉnh, thành và các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải có lối đi vào thửa đất theo quy định.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa đất bao gồm các loại giấy tờ sau:
– Đơn đề nghị tách thửa (mẫu 11/ĐK đơn xin tách thửa kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);
– Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất);
– Bản sao chứng thực chứng minh nhân dân/căn cước công dân và sổ hộ khẩu.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ được đề cập ở trên người sử dụng đất sẽ tiến hành nộp hồ sơ đề nghị tách thửa, có thể nộp hồ sơ tại cơ quan sau:
+ Nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện nơi có đất (nếu trường hợp tại địa phương nơi có đất chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa – bộ phận tiếp nhận hồ sơ của Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện nơi có miếng đất);
+ Người sử dụng đất cũng có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nơi có miếng đất. Khi Ủy ban nhân dân xã tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất sẽ phải có trách nhiệm trong thời gian 03 ngày làm việc kể từ thời điểm nhận đủ hồ sơ phải chuyển hồ sơ lên Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện/Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện.
Bước 3: Trả kết quả cho người sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 40 Điều 20 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
– Thời gian trả kết quả là 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Trường hợp hồ sơ không hợp lệ và bị sai sót, cơ quan tiếp nhận phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản nêu rõ lý do và yêu cầu bạn bổ sung hoặc trả hồ sơ.
– Đối với các vùng, các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn là 25 ngày làm việc (Khoản 40 Điều 20 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP).
2.2 Giai đoạn 2: Thủ tục chuyển nhượng sau khi tách thửa
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy xác minh tình trạng hôn nhân (đối với trường hợp chưa kết hôn)
- Bản sao Giấy đăng ký kết hôn (đối với trường hợp đã kết hôn).
- Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai Mẫu 09/ĐK – Đơn xin đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất (Ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Bước 3: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
Khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân.
Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế trong các trường hợp sau đây: “Cá nhân có thu nhập được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và quy định tại điểm b khoản 2 Điều 79 Luật Quản lý thuế trừ cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; chuyển nhượng bất động sản”.
- Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản:
Căn cứ theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp được quy định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
- Cách tính lệ phí trước bạ:
Căn cứ tại điểm a khoản 1 Điều 7 và khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP:
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Bước 4: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai đến một trong các cơ quan sau: UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất; Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
- Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa;
- Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương đó không có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
“Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Chuyển nhượng một phần thửa đất”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!”
8 Lượt xem
