Thế chấp sổ đỏ thì nhà trên đất có nằm trong diện bị thế chấp không?

Hiện nay, hình thức vay thế chấp là hình thức vay phổ biến được nhiều người dân lựa chọn để có nguồn vốn kinh doanh hoặc trang trải các nhu cầu của cuộc sống. Vậy khi mang Sổ đỏ đi thế chấp thì nhà trên đất có nằm trong diện bị thế chấp không? Bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ giải đáp và cung cấp thông tin về vấn đề này.

Xem thêm:

Quy định về ghi tên sổ đỏ khi có chung quyền sử dụng đất

Từ 01/08/2024, những trường hợp nào bị hủy sổ đỏ đã cấp?

1. Thế chấp Sổ đỏ là gì?

Thế chấp Sổ đỏ là thuật ngữ người dân thường sử dụng để nói về giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. 

Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

Theo quy định tại Điều 105 và 115 Bộ luật Dân sự, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và nó được xác định là tài sản. Cho nên, căn cứ theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 nêu trên, cá nhân, tổ chức có thể dùng quyền sử dụng đất của mình trong giao dịch thế chấp. 

Như vậy, thế chấp Sổ đỏ hay còn gọi là thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là việc một bên dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên khác.

2. Thế chấp Sổ đỏ thì nhà trên đất có thuộc diện bị thế chấp không?

Việc thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Cùng với đó, tại Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc xử lý tài sản khi bên thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, nếu các bên không có thỏa thuận nào khác thì khi bên thế chấp thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất (hay còn gọi là thế chấp Sổ đỏ) sẽ xảy ra 02 trường hợp xử lý đối với ngôi nhà (tài sản gắn liền với đất) như sau:

• Nếu bên thế chấp vừa là chủ sử dụng đất đồng thời là chủ sở nhà ở thì ngôi nhà đó cũng được xác định là tài sản thế chấp nên khi xử lý tài sản bảo đảm sẽ xử lý cả quyền sử dụng đất và ngôi nhà trên đất;
• Nếu bên thế chấp là chủ sử dụng đất nhưng không đồng thời là chủ sở hữu nhà ở thì ngôi nhà đó không thuộc diện bị thế chấp nên khi xử lý tài sản bảo đảm sẽ chỉ xử lý quyền sử dụng đất của bên thế chấp là chủ sử dụng đất còn ngôi nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu nhà ở và chủ sở hữu nhà ở được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình.

3. Điều kiện để được thế chấp sổ đỏ

Căn cứ theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, chủ sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất (hay còn gọi là thế chấp Sổ đỏ) khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, ngoại trừ các trường hợp:

• Thừa kế quyền sử dụng đất;
• Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa;
• Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận .

• • Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. 

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Mang Sổ đỏ đi thế chấp thì nhà trên đất có nằm trong diện bị thế chấp không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!