Việc chuyển nhượng nhà đất đang có người thuê không chỉ liên quan đến quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên bán mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người thuê theo hợp đồng đã giao kết. Vậy khi mua đất đang cho người khác thuê, hợp đồng thuê nhà có được tiếp tục thực hiện không? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp thông tin pháp lý cho quý bạn đọc về vấn đề này.
I. Mua đất đang cho người khác thuê: Hợp đồng thuê nhà có được tiếp tục thực hiện không?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
Cùng với đó, tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, khi mua nhà đất đang cho thuê, hợp đồng thuê vẫn tiếp tục được thực hiện nếu thời hạn thuê còn hiệu lực. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, bên mua trở thành chủ sở hữu mới và phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký trước đó, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
II. Quyền và nghĩa vụ của các bên sau khi chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê
- Quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu cũ:
Theo khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
Như vậy, chủ sở hữu cũ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Tuy nhiên, chủ sở hữu cũ phải thực hiện các nghĩa vụ tại khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023. Sau khi quyền sử dụng đất được chuyển giao cho người mua (hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên), chủ sở hữu cũ không còn là bên cho thuê trong hợp đồng thuê, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
- Quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu mới:
Theo khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023, khi chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê vẫn còn, chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Theo đó, chủ sở hữu mới sẽ kế thừa toàn bộ quyền của chủ cũ với tư cách là bên cho thuê theo hợp đồng đã ký, đồng thời thực hiện các nghĩa vụ như: Tôn trọng các điều khoản của hợp đồng thuê (thời hạn thuê, giá thuê, phương thức thanh toán và các cam kết khác); bảo đảm người thuê sử dụng nhà ổn định trong suốt thời hạn thuê, không gây cản trở việc sử dụng nhà; thực hiện nghĩa vụ sửa chữa, bảo trì nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê;…
- Quyền, nghĩa vụ của người thuê:
Khi quyền sở hữu nhà ở thay đổi, người thuê vẫn có quyền tiếp tục thuê nhà theo hợp đồng đã thỏa thuận, đồng thời có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng thuê, chẳng hạn: Trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; sử dụng nhà đúng mục đích, công dụng đã thỏa thuận; giữ gìn nhà ở, có trách nhiệm sửa chữa những hư hỏng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;….
Ngoài ra, trong trường hợp chủ sở hữu cũ chuyển nhượng nhà ở mà không thông báo theo đúng quy định pháp luật, hoặc chủ sở hữu mới từ chối tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của bên cho thuê, dẫn đến người thuê không thể sử dụng ổn định nhà ở theo hợp đồng, người thuê có quyền yêu cầu bên vi phạm nghĩa vụ bồi thường thiệt theo quy định tại Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
Khi hợp đồng thuê nhà chấm dứt thì bên thuê được quyền đòi lại các khoản tiền thuê nhà đã trả trước cho thời gian chưa sử dụng và tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc do từ chối thực hiện hợp đồng trái quy định, trừ trường hợp có thỏa thuận khác theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Đồng thời, bên thuê có quyền yêu cầu bên chủ nhà vi phạm phải bồi thường toàn bộ các tổn thất phát sinh theo quy định pháp luật. Người thuê có nghĩa vụ chứng minh mức độ thiệt hại thực tế và khoản lợi ích bị mất để yêu cầu bên vi phạm (chủ cũ hoặc chủ mới tùy theo thỏa thuận/trách nhiệm pháp lý liên quan) chi trả.
Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Trường hợp khi mua đất đang cho người khác thuê, hợp đồng thuê nhà có được tiếp tục thực hiện không?” Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!
3 Lượt xem
