Giá chuyển nhượng bất động sản trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế: Những hệ quả pháp lý có thể phát sinh? 

Trên thị trường bất động sản, nhiều người thường thỏa thuận một mức giá thực tế nhưng chỉ ghi vào hợp đồng công chứng một mức giá thấp hơn nhiều. Vậy việc ghi giá thấp hơn giá thực tế trong chuyển nhượng bất động sản có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý nào? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề này. 

I. Vì sao các bên thường ghi giá chuyển nhượng bất động sản trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế?

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định  Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.

Cùng với đó, tại khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025: “Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%”.

Ngoài ra, căn cứ theo khoản 1, khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 quy định hai thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễn thuế:

• • Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
  • Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.

Theo đó, nếu không thuộc vào trường hợp được miễn thuế thì người bán phải nộp số thuế bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%. Trong đó, giá chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. 

Như vậy, với bất động sản có giá trị cao thì số tiền đóng thuế thu nhập cá nhân của bên bán rất cao. Do đó, để giảm số thuế thu nhập cá nhân phải nộp, trên thực tế các bên thường thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng bất động sản trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế.

Tuy nhiên, hiện nay pháp luật đã quy định tại khoản 2 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP đó là đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất mà trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế thì giá chuyển nhượng đất sẽ được tính là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về đất đai. Quy định này nhằm khắc phục khoảng trống pháp lý liên quan đến tình trạng kê khai giá thấp trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giảm được thuế thu nhập cá nhân, gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Theo đó, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ được xác định làm mức giá tối thiểu để tính thuế trong trường hợp giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất. Nếu các bên trong giao dịch cố tình ghi giá thấp hơn mức này thì cơ quan thuế vẫn tính thuế theo bảng giá đất. Công thức tính thuế khi đó là: Thuế TNCN = Giá theo bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) × 2%.

II. Những hệ quả pháp lý có thể phát sinh khi giá chuyển nhượng bất động sản trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế?

1. Trách nhiệm pháp lý về thuế

Theo điểm đ khoản 4 Điều 45 Luật Quản lý thuế 2025, hành vi sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp được xác định là hành vi trốn thuế.

Theo quy định hiện hành, hành vi trốn thuế tùy tính chất và mức độ vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, cụ thể:

• Về xử phạt hành chính:

Theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, hành vi sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, giảm, số tiền thuế được hoàn chịu mức phạt từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn tùy theo tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ. 

Ngoài ra, người vi phạm còn bị buộc điều chỉnh lại số lỗ, số thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ trên hồ sơ thuế (nếu có) và buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.

Trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định này.

Nếu bị phát hiện sau thời hạn nộp hồ sơ khai thuế nhưng không làm giảm số tiền thuế phải nộp hoặc chưa được hoàn thuế, không làm tăng số tiền thuế được miễn, giảm thì bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi khai sai, khai không đầy đủ các nội dung trong hồ sơ thuế không dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp hoặc không dẫn đến tăng số tiền thuế được miễn, giảm, hoàn theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định này với mức tiền phạt từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng.

• Về truy cứu trách nhiệm hình sự:

Căn cứ theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 47 Điều 1 của Luật số 12/2017/QH14), hành vi sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp để xác định số tiền thuế phải nộp nhằm mục đích trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng hoặc dưới 100.00.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc đã bị kết án về tội trốn thuế hoặc một trong các tội tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, tùy theo hành vi cụ thể sẽ bị xử phạt như sau:

• • Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm.
  • Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm đối với hành vi phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau:
    • Phạm tội có tổ chức;
    • Số tiền trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng;
    • Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;
    • Phạm tội 02 lần trở lên;
    • Tái phạm nguy hiểm.
  • Phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm đối với hành vi phạm tội trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên.

Ngoài ra, tòa án còn có thể áp dụng hình phạt bổ sung đối với người phạm tội như phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản. 

2. Hệ quả pháp lý về dân sự

Hợp đồng chuyển nhượng có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu khi các bên ghi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá thực tế, hợp đồng công chứng không phản ánh đúng thỏa thuận. Vì vậy, Tòa án có thể tuyên giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác có giá trị thực tế cao hơn theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.

Đối với các trường hợp này, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế theo khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, nên rủi ro có thể phát sinh bất cứ lúc nào.

Bên cạnh đó, do hợp đồng công chứng chỉ ghi một phần giá trị giao dịch thực tế nên nếu phát sinh tranh chấp, các bên thường rất khó chứng minh số tiền thực tế đã giao nhận nếu chỉ căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể: 

• • Đối với bên mua: Mặc dù đã thanh toán đầy đủ theo giá thực tế nhưng bên mua chỉ có căn cứ rõ ràng đối với số tiền ghi trong hợp đồng. Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên mua khó chứng minh cho số tiền thực tế đã giao nhận để đòi bồi hoàn lại vì trong hợp đồng ghi nhận giá chuyển nhượng bất động sản trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế, phần chênh lệch có thể bị coi như không có thật và không thể đòi lại hoàn toàn nếu không có tài liệu, chứng cứ khác chứng minh.
  • Đối với bên bán: Nếu bên mua chỉ thanh toán phần tiền ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng mà không trả phần chênh lệch đã thỏa thuận ngoài hợp đồng, bên bán cũng rất khó để đòi lại khoản tiền này vì thiếu chứng cứ.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Những hệ quả pháp lý có thể phát sinh khi giá chuyển nhượng bất động sản trong hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

Xem thêm: Trường hợp khi mua đất đang cho người khác thuê, hợp đồng thuê nhà có được tiếp tục thực hiện không?