Một người tự ý bán đất là tài sản chung của vợ chồng – Giao dịch này có bị vô hiệu hay không? 

Trong thực tế, không hiếm trường hợp một bên vợ hoặc chồng đơn phương chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà không có sự đồng ý của người còn lại. Vậy khi một người tự ý bán đất là tài sản chung của vợ chồng thì giao dịch này có bị vô hiệu hay không? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề này. 

I. Quyền định đoạt tài sản chung của vợ chồng được thực hiện như thế nào?

Trước hết, về tài sản chung của vợ chồng, theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. 

Riêng đối với tài sản là quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn được xác định là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. 

Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 33 quy định nếu không có căn cứ chứng minh tài sản đang tranh chấp là tài sản riêng, thì tài sản đó được coi là tài sản chung. 

Như vậy, sau khi xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, căn cứ theo Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

• • Bất động sản;
  • Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
  • Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Quy định trên được hướng dẫn chi tiết hơn tại Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Trong trường hợp vợ hoặc chồng xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình thì được coi là có sự đồng ý của bên kia, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình – tức là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt các tài sản chung như bất động sản, động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình thì vẫn bắt buộc phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng, dù mục đích giao dịch để phục vụ nhu cầu thiết yếu của gia đình.

Như vậy, quyền định đoạt tài sản chung của vợ chồng được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa hai bên. Trong đó, đối với bất động sản, động sản phải đăng ký quyền sở hữu, hoặc tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình, sự thỏa thuận này bắt buộc phải được lập thành văn bản. 

II. Một người tự ý bán đất là tài sản chung của vợ chồng thì giao dịch này có bị vô hiệu hay không? 

Nếu một người tự ý bán đất là tài sản chung của vợ chồng thì giao dịch này có thể bị vô hiệu. Cụ thể, tại điểm b khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập là một trong các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực. Trong đó, năng lực pháp luật dân sự của cá nhân bao gồm quyền sở hữu mà quyền sở hữu lại bao gồm quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. Ở đây, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nên việc định đoạt bắt buộc phải có sự thỏa thuận, đồng ý của cả hai bên bằng văn bản.  Do vậy, nếu chỉ một bên vợ hoặc chồng tự ý xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sự đồng ý của người còn lại thì người xác lập giao dịch được xác định là không có đủ năng lực pháp luật dân sự để ký kết hợp đồng chuyển nhượng, từ đó không đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và giao dịch này bị coi là vô hiệu. 

Cùng với đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, trong trường hợp vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất nhưng không có sự thỏa thuận đồng ý bằng văn bản thì bị xác định là vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình nên bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.

Ngoài ra, đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thì khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn cần phải được sự thỏa thuận thống nhất của hai vợ chồng. Do đó, căn cứ tại khoản 2 Điều 24 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, vợ chồng có thể ủy quyền cho nhau để một người xác lập giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà theo quy định phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Bên cạnh đó, trường hợp vợ hoặc chồng mất năng lực hành vi dân sự mà bên kia có đủ điều kiện làm người giám hộ hay khi vợ hoặc chồng bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà bên kia được Tòa án chỉ định làm người đại diện theo pháp luật cho người đó, thì bên còn lại đương nhiên có quyền đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung (quyền sử dụng đất). 

Như vậy, đối với các trường hợp vợ hoặc chồng tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng (tức không đảm bảo tuân thủ quy định về việc đại diện giữa vợ và chồng theo quy định nêu trên) thì giao dịch dân sự đó bị coi là vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi. 

Tóm lại, dù Giấy chứng nhận quyền sở hữu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung chỉ ghi tên một bên hay ghi tên cả hai vợ chồng, thì việc giao dịch tài sản đó vẫn luôn phải có sự đồng ý của cả hai bên. Đối với bất động sản là tài sản chung khi giao dịch phải do cả hai vợ chồng cùng ký tên; chỉ trong trường hợp một bên có văn bản ủy quyền hợp pháp cho bên còn lại thì người được ủy quyền mới có quyền tự mình ký kết, xác lập giao dịch mà không cần chữ ký của cả hai.

Mặc dù, việc một bên tự ý bán đất là tài sản chung mà không có sự đồng ý của bên còn lại có thể dẫn đến giao dịch bị vô hiệu. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại một số trường hợp giao dịch không bị vô hiệu dù chỉ do một người tự ý ký tên, cụ thể:

Trường hợp 1: Theo Án lệ 04/2016 được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ không bị tuyên là vô hiệu.

Trường hợp 2: Theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, ngay cả khi giao dịch chuyển nhượng ban đầu bị tuyên vô hiệu, nếu tài sản đã được đăng ký sang tên và sau đó tiếp tục được chuyển nhượng cho người thứ ba ngay tình – tức người mua sau không biết và không thể biết về sự vi phạm thì giao dịch với người thứ ba này vẫn có hiệu lực; người có quyền lợi bị xâm phạm không được đòi lại tài sản chung (quyền sử dụng đất) mà chỉ có thể khởi kiện yêu cầu người có lỗi (vợ hoặc chồng đã tự ý bán) bồi thường thiệt hại.

Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Một người tự ý bán đất là tài sản chung của vợ chồng thì giao dịch có bị vô hiệu hay không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

Xem thêm: Người lao động nghỉ việc thì có được hưởng trợ cấp thất nghiệp?