Sổ đỏ là cụm từ thân thiện mà người dân thường dùng để nói về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa vào màu sắc của nó, tuy nhiên vì chưa hiểu biết hết các quy định của luật, lo sợ thủ tục rườm rà, tốn kém nên vẫn có nhiều trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì nhiều lý do. Một số trường hợp sử dụng đất lâu năm, giờ muốn làm sổ đỏ cho đất để yên tâm sử dụng nhưng lo sợ vì không có giấy tờ thì có được xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Khi nào đất không giấy tờ được cấp sổ đỏ? Đó cũng là vấn đề pháp lý mà nhiều người đang sử dụng đất không giấy tờ rất quan tâm. Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp các thông tin về vấn đề này theo quy định của pháp luật hiện hành.
1. Khái niệm về đất không giấy tờ
Theo điều 137 Luật đất đai năm 2024 số 31/2024/QH15, đất không có giấy tờ là đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng sau đây:
Thứ nhất, đất sử dụng ổn định thiếu một trong những giấy tờ lập trước ngày 15/10/1993 bao gồm:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất;
e) Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất.
Bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
g) Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà;
h) Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất;
i) Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất;
k) Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
l) Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;
m) Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;
n) Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.
Thứ hai, đất giao làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà thiếu giấy tờ công nhận việc giao đất của nông, lâm trường quốc doanh.
Thứ ba, đất sử dụng ổn định của hộ gia đình, cá nhân mà thiếu một trong các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
b) Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;
c) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
d) Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thứ tư, đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ 15/10/1993 đến trước ngày luật đất đai 2024 có hiệu lực mà chưa được cấp giấy chứng nhận.
Thứ năm, đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 ở trên nhưng trên giấy tờ đó ghi tên người khác.
Thứ sáu, đất tranh chấp mà chưa có các loại giấy tờ sau:
a) Bản án hoặc quyết định của Tòa án.
b) Quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam.
c) Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án.
d) Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
e) Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành.
Thứ bảy, đất bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý.
2. Khi nào đất không giấy tờ được cấp sổ đỏ?
Trước tiên cần khẳng định, việc đất không có giấy tờ trước 01/7/2014 được cấp Sổ đỏ không phải là quy định mới và đã được Luật đất đai 2013 ghi nhận. Tuy nhiên, qua tổng kết quá trình thực hiện chính sách pháp luật về đất đai qua các thời kỳ, loại đất không có giấy tờ này còn tồn đọng rất lớn cả về số lượng và diện tích.
Theo Luật đất đai năm 2024 số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ này 01/08/2024, nhiều loại đất không có giấy tờ sẽ được tăng cơ hội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc mở rộng diện cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ và quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc này sẽ nâng cao chất lượng quản lý đất đai.
Như vậy, theo nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân có mong muốn cấp sổ đỏ cho loại đất không giấy tờ đồng thời theo kế hoạch chỉ đạo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về cấp sổ đỏ cho loại đất trên thì cơ quan thực hiện thủ tục hành chính tiến hành tiếp nhận việc cấp sổ đỏ.
3. Những loại đất không giấy tờ nào được cấp sổ đỏ?
Theo quy định tại Điều 138 Luật đất đai năm 2024 số 31/2024/QH15 đã đưa ra 03 nhóm đất không giấy tờ được cấp sổ đỏ như sau:
Nhóm 01: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
Nhóm 02: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
Nhóm 03: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
Theo đó, Luật đất đai năm 2024 chia ra 03 mốc thời gian sẽ được xét cấp sổ đỏ là: trước ngày 18 tháng 12 năm 1980; từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014. So với Luật đất đai 2013, thì Luật đất đai năm 2024 đã mở rộng mốc thời gian thêm 10 năm: từ 01/07/2004 thành 01/07/2014.
Có thể thấy từ ngày 01/8/2024, đất không giấy tờ sử dụng trước ngày 01/7/2014 được tăng cơ hội cấp giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 138 cũng quy định về điều kiện cấp giấy chứng nhận khi sử dụng đất không giấy tờ từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 khi không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền và được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp.
Thêm vào đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật đất đai năm 2024 quy định về Giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau: “ Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này.” thì đất nông nghiệp sử dụng làm đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ, không hộ khẩu thường trú, thuộc vùng kinh tế khó khăn, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì cũng sẽ được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, các trường hợp các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì cũng sẽ được cấp giấy chứng nhận theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất , thời hạn sử dụng được tính từ ngày được cấp sổ.
4. Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu đối với loại đất không giấy tờ.
Để tránh mất thời gian và việc đề nghị xin cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ được thực hiện thuận lợi cần thực hiện thủ tục theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Khi có nhu cầu muốn cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT- BTNMT, gồm:
+ Đơn đăng ký, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu 4a/Đk
+ Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
+ Ngoài ra, trong từng trường hợp cụ thể phải có xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người đề nghị cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và thông báo về tình trạng hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ hợp lệ sẽ tiến hành xử lý, trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, còn thiếu sót, sẽ thông báo, hướng dẫn đế người nộp hồ sơ để bổ sung trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc.
Bước 4: Giải quyết yêu cầu
Người nộp hồ sơ thực hiện các nghĩa vụ tài chính, bên cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện giải quyết yêu cầu của người nộp hồ sơ, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hồ sơ đề nghị.
Bước 5: Trả kết quả
Cơ quan đăng ký đất đai trao giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu hoặc gửi UBND cấp xã để trao trong trường hợp nộp hồ sơ tại xã.
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết.
Như vậy, thời hạn nộp và giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ được quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Khi nào đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!
14 Lượt xem
