Đất ở đô thị là gì? Xây dựng nhà ở trên đất đô thị có cần xin giấy phép xây dựng không, nếu cần thì thủ tục, hồ sơ xin cấp giấy phép như thế nào? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ đưa ra nhưng thông tin để giải đáp các vấn đề trên.
> Xem thêm
Có được xây nhà trên đất ruộng (đất nông nghiệp) không?
Điều kiện tách thửa đất ở Bắc Ninh
I. Đất ở đô thị là gì
1. Quy định về đất ở đô thị
Căn cứ theo Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định về đất ở đô thị như sau:
“1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.”
Theo đó, đất ở đô thị bao gồm đất xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống nằm trong một mảnh đất thuộc khu dân cư đô thị. Đảm bảo phù hợp với quá trình quy hoạch và sử dụng đất, xây dựng đô thị… được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Việc sử dụng đất ở đô thị phải được bố trí đồng bộ cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.
2. Hạn mức đất ở đô thị
Khoản 4, 5 Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định về hạn mức đất ở đô thị như sau:
“4. UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.”
Theo đó, đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở; xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn ao trong cùng một thửa đất; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương, từ đó đưa ra các quy định về hạn mức ở đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Thẩm quyền quy định hạn mức đất ở tại đo thị do UBND cấp tỉnh quy định. UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Quy định về đất ở đô thị (ảnh minh họa)
II. Điều kiện xây dựng trên đất ở đô thị
Người sử dụng đất ở đô thị muốn xây dựng công trình nhà ở phải tuân thủ quy định về xin cấp phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về quy chuẩn xây dựng.
Điều kiện để cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị được quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) như sau:
“1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.”
Điều kiện xây dựng nhà ở tại đô thị (ảnh minh họa)
Theo đó, điều kiện để cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị như sau:
– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu bảo vệ môi trường; phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
– Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại Điều 79 Luật Xây dựng 2014:
“4. Có giải pháp thiết kế phù hợp và chi phí xây dựng hợp lý; bảo đảm đồng bộ trong từng công trình và với các công trình liên quan; bảo đảm điều kiện về tiện nghi, vệ sinh, sức khỏe cho người sử dụng; tạo điều kiện cho người khuyết tật, người cao tuổi, trẻ em sử dụng công trình. Khai thác lợi thế và hạn chế tác động bất lợi của điều kiện tự nhiên; ưu tiên sử dụng vật liệu tại chỗ, vật liệu thân thiện với môi trường.
Thiết kế xây dựng phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này.
Nhà thầu thiết kế xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại, cấp công trình và công việc do mình thực hiện.
Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:
a) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.”
Theo đó thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng nhu cầu sau:
+ Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại khoản 3 Điều 79 Luật Xây dựng 2014: “Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.”
+ Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.
– Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật Xây dựng 2014.
III. Thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị
1. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Bản vẽ thiết kế xây dựng;
– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
2. Trình tự, thủ tục nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng:
– Căn cứ theo quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014, để được cấp giấy phép xây dựng trên đất ở đô thị cần thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin giấy phép xây dựng.
Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung thêm giấy tờ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy biên nhận và trao cho người sử dụng đất.
Trường hợp cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện.
Bước 3: Sau đó, người sử dụng đất tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định. Người sử dụng đất nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng).
Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị (ảnh minh họa)
Thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở: Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời hạn 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày.
Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về xây dựng nhà ở trên đất ở đô thị. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!
77 Lượt xem
