Trong thời kỳ hôn nhân, việc bố mẹ tặng cho vợ chồng quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất có thể dẫn đến những vướng mắc khi phát sinh tranh chấp. Vậy trường hợp đất được cha mẹ cho nhưng chưa đăng ký sang tên, khi ly hôn có phải phân chia không? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ phân tích các quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này.
I. Tài sản được tặng cho trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng?
- Về tài sản chung của vợ chồng:
Căn cứ theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, đối với tài sản là quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn được xác định là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Bên cạnh đó, tại khoản 3 Điều 33 quy định nếu không có căn cứ chứng minh tài sản đang tranh chấp là tài sản riêng, thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
- Về tài sản riêng của vợ chồng:
Căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của Tòa án; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
Như vậy, trong thời kỳ hôn nhân, nếu quyền sử dụng đất được cha mẹ tặng cho cả hai vợ chồng thì đây là tài sản chung của vợ chồng. Ngược lại, nếu cha mẹ chỉ tặng cho riêng cho vợ hoặc chồng thì quyền sử dụng đất là tài sản riêng của người đó.
II. Đất được cha mẹ tặng cho nhưng chưa sang tên khi ly hôn có phải phân chia không?
Căn cứ Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Cụ thể:
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Đồng thời, đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì thuộc trường hợp phải đăng ký biến động theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.
Bên cạnh đó, căn cứ theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.
Như vậy, đối với việc tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định và hợp đồng tặng cho này chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký biến động theo quy định của pháp luật đất đai.
Theo đó, nếu hợp đồng tặng cho đã được công chứng hoặc chứng thực hợp lệ, nhưng chưa làm thủ tục đăng ký sang tên thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực. Tuy nhiên, vợ chồng người con vẫn có thể tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác lập quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Còn đối với trường hợp nếu cha mẹ mới chỉ tặng cho bằng miệng, hoặc đã lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng chưa được công chứng, chứng thực theo quy định, thì việc tặng cho quyền sử dụng đất chưa đáp ứng điều kiện về hình thức. Tuy nhiên, nếu việc chuyển giao quyền sử dụng đất đã thực hiện trên thực tế, vợ chồng người con đã quản lý sử dụng thửa đất ổn định thì có căn cứ để yêu cầu Tòa án xem xét công nhận giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự.
Ngoài ra, nếu có phát sinh tranh chấp, có thể nghiên cứu tham khảo theo Án lệ số 52/2021/AL của Tòa án nhân dân tối cao: Đối với trường hợp người được tặng cho quyền sử dụng đất chưa kịp đăng ký quyền sử dụng đất cho mình, mà người tặng cho quyền sử dụng đất đã chết, Tòa án có thể xem xét và công nhận hiệu lực pháp luật của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi xác định rằng hợp đồng này là văn bản thể hiện ý chí sau cùng của người tặng cho quyền sử dụng đất, là văn bản thể hiện quyền định đoạt quyền sử dụng đất của người tặng cho trước khi chết, vì đã có những điều kiện cần và đủ như sau:
-
- Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất;
- Cho đến khi chết, người tặng cho quyền sử dụng đất không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã ký kết;
- Người được tặng cho quyền sử dụng đất không thực hiện được việc đăng ký quyền sử dụng đất là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo đó, khi ly hôn mà cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất nhưng đã qua đời trước khi thủ tục đăng ký sang tên được hoàn tất, nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đáp ứng đầy đủ ba điều kiện nêu trên, Tòa án có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng dù hai vợ chồng chưa đăng ký biến động sang tên. Như vậy, trường hợp đất được cha mẹ tặng cho mà chưa đăng ký biến động sang tên thì chưa có hiệu lực pháp lý. Tuy nhiên, tùy trường hợp cụ thể, nếu có phát sinh tranh chấp, Tòa án vẫn có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho theo quy định của pháp luật.
Và để xác định là quyền sử dụng đất được tặng cho này có phải phân chia khi ly hôn hay không thì phải xem xét trong hai trường hợp như sau:
- Trường hợp 1: Cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho cả hai vợ chồng:
Nếu trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ghi nhận việc tặng cho cả hai vợ chồng, quyền sử dụng đất này là tài sản chung của vợ chồng theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 và sẽ phải phân chia theo quy định tại Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Cụ thể: Việc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn trước hết do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án sẽ giải quyết việc phân chia tài sản dựa trên các nguyên tắc quy định tại khoản 2, 3 Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau:
-
- Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:
- Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;
- Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;
- Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;
- Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.
- Tài sản chung là quyền sử dụng đất được chia bằng hiện vật tức bằng quyền sử dụng đất, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.
- Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:
- Trường hợp 2: Cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho một trong hai vợ chồng:
Nếu cha mẹ chỉ tặng cho một trong hai vợ chồng thì theo quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, quyền sử dụng đất được tặng cho riêng là tài sản riêng. Căn cứ khoản 4 Điều 59 và khoản 1 Điều 62 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó.
Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Trường hợp đất được cha mẹ cho nhưng chưa đăng ký sang tên, khi ly hôn có phải phân chia không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!
1 Lượt xem
