Khi nào được chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở?

Chuyển mục đích sử dụng đất, nhất là chuyển sang đất ở là mong muốn của nhiều người dân nhưng hiện nay pháp luật quy định về vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ loại đất vườn, ao sang đất ở đó như thế nào? Điều kiện để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gì? Khi nào được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp các thông tin về vấn đề này theo quy định của pháp luật hiện hành.

1. Cơ sở pháp lý cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ theo Điều 11 Luật Đất đai 2013 quy định đất đai thành 3 nhóm đất bao gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Căn cứ theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như vậy, nhằm bảo đảm quản lý và thúc đẩy việc sử dụng hiệu quả đất đai, Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất muốn có được quyền sử dụng đất dưới hình thức giao đất hay cho thuê đất, hay muốn chuyển mục đích sử dụng đất cần phải dựa trên những căn cứ nhất định, như:

Một là, phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Hai là, dựa trên nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên cơ sở những căn cứ này tùy theo chủ thể sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Những căn cứ này góp phần bảo đảm đất được giao sử dụng đúng mục đích và thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.

2. Trình tự, thủ tục và hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở phải làm như thế nào?

Bước 1 : Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình hoặc cá nhân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Sổ đỏ: Đây là tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, cần thiết cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Bước 2 : Nộp hồ sơ

Hộ gia đình hoặc cá nhân khi muốn thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường tại địa phương có liên quan đến đất đai.

Bước 3 : Xử lý hồ sơ

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ, tiến hành xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Cơ quan này sẽ hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Sau khi thẩm định, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Cơ quan này cũng sẽ chỉ đạo cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Bước 4 : Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân sau khi họ thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính được quy định.

3. Lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở.

Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở, chủ sử dụng đấtẽ phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và các khoản lệ phí khác.

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định khi chuyển đất vườn ao sang đất ở tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Cụ thể theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp sau:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp:

Tiền sử dụng đất phải nộp =  100% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

Ngoài ra, khoản tiền sử dụng đất phải nộp, việc chuyển đổi đất vườn, ao sang đất ở còn đi kèm với một số lệ phí khác như sau:

• Cấp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) nhà nước áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận;
• Đối với phí cấp chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần; về phí trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở thì phải làm đơn xin phép UBND cấp huyện nơi có đất; UBND cấp huyện sẽ cho phép chuyển từ đất ao sang đất ở nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép khu vực đó được quyền chuyển.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Khi nào được chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!