Cho thuê nhà, cho thuê bất động sản là hoạt động kinh doanh phổ biến của nhiều cá nhân, hộ gia đình hiện nay. Vậy khi cá nhân cho thuê nhà phải nộp những khoản thuế gì? Cách thức kê khai thuế theo quy định hiện hành như thế nào? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề này.

I. Cá nhân cho thuê nhà phải nộp những khoản thuế gì?

Cá nhân cho thuê nhà phải nộp hai loại thuế: thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi có doanh thu cho thuê trong năm vượt mức 01 tỷ đồng, cụ thể:

1. Thuế giá trị gia tăng

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP), cá nhân cho thuê nhà có mức doanh thu trên 01 tỷ đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.  

2. Thuế thu nhập cá nhân

Theo khoản 2, khoản 4 Điều 4 Nghị định  68/2026/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP) quy định đối với cá nhân cho thuê bất động có doanh thu năm trên mức doanh thu 01 tỷ đồng thực hiện nộp thuế theo quy định tại Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15.

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 01 tỷ đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng.

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng.

Như vậy, cá nhân cho thuê nhà có mức doanh thu năm dưới 01 tỷ đồng được miễn nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Ngược lại, cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN khi tổng doanh thu cho thuê trong năm vượt 01 tỷ đồng. Ngoài ra, nếu cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê được áp dụng mức giảm trừ 01 tỷ đồng như nêu trên.

II. Cách thức kê khai thuế theo quy định hiện hành

1. Trường hợp cá nhân cho thuê nhà có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống

Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, trường hợp cá nhân cho thuê nhà tự xác định có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống từ hoạt động cho thuê nhà thì cá nhân thông báo doanh thu thực tế phát sinh trong năm với cơ quan thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo.

2. Trường hợp cá nhân cho thuê nhà có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở lên

• Kê khai thuế: Được thực hiện kể từ quý phát sinh doanh thu trên 01 tỷ đồng. 
• Cách thức tính thuế:
  • Thuế GTGT = Doanh thu nhân (x) 5% (theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP và phụ lục I Thông tư 69/2025/TT-BTC);
  • Thuế TNCN = (Doanh thu – 01 tỷ) nhân (x) thuế suất 5% (theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân). 
• Về số lần kê khai trong năm và thời gian nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế: 

Căn cứ theo điểm d, đ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định:

Trường hợp cá nhân cho tổ chức thuê, trong đó hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê (tổ chức) là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản. 

Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế. Khi đó, cá nhân được lựa chọn 1 trong 2 cách sau:

• • Khai thuế 02 lần/ năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, cụ thể:
    • Lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế;
    • Lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế. 
  • Khai thuế 01 lần/ năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót. 

Lưu ý: Trường hợp cá nhân cho thuê nhà sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế, hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế, Hệ thống thông tin quản lý thuế tự động tạo lập tờ khai thuế để hỗ trợ cá nhân đó trong việc khai thuế, tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân trên cơ sở dữ liệu hóa đơn điện tử, cơ sở dữ liệu quản lý thuế và các nguồn cơ sở dữ liệu khác mà cơ quan thuế có được từ cơ quan nhà nước khác, tổ chức, cá nhân cung cấp. Việc hỗ trợ của cơ quan thuế không thay thế trách nhiệm khai thuế và xác định số thuế phải nộp của cá nhân cho thuê nhà.

3. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế

Theo điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định địa điểm nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê bất động sản được quy định như sau: 

• • Đối với cá nhân có một bất động sản cho thuê thì thực hiện kê khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.
  • Đối với cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố thực hiện như sau:
    • Nơi nộp hồ sơ khai thuế: Thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và có thể lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ này. 
    • Nơi nộp thuế: Mặc dù cá nhân thực hiện kê khai thuế có thể nộp tại 1 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê nhưng việc nộp thuế thì phải nộp theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Cá nhân cho thuê nhà phải nộp những khoản thuế gì? Cách thức kê khai thuế theo quy định hiện hành”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

Xem thêm: Mua bán hàng hóa qua Sở giao dịch hàng hóa là gì? Một số quy định liên quan đến hoạt động mua bán hàng hóa qua Sở giao dịch hàng hóa