Thửa đất đứng tên nhiều người, một người trong đó có được tự bán phần đất của mình hay không?

Khi quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người, việc định đoạt phần quyền của từng người có thể phát sinh nhiều vấn đề pháp lý, đặc biệt khi một người muốn tự mình chuyển nhượng phần đất của mình. Vậy trường hợp thửa đất đứng tên nhiều người, một người trong đó có được tự bán phần đất của mình hay không? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp thông tin pháp lý để quý bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này. 

I. Thửa đất đứng tên nhiều người là như thế nào?

Thửa đất đứng tên nhiều người là thửa đất có từ hai người trở lên cùng có quyền sử dụng đất và được ghi nhận trong Giấy chứng nhận. Việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 như sau:

• • Cấp riêng mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu và trao cho người đại diện.

Thửa đất đứng tên nhiều người thường phát sinh trong các trường hợp như: vợ chồng cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; anh chị em cùng nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ cha mẹ; nhiều người góp tiền mua chung một thửa đất,…

Căn cứ Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản. Như vậy, trường hợp nhiều người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là sở hữu chung. Hiện nay, sở hữu chung gồm hai dạng chính bao gồm:

• • Sở hữu chung theo phần quy định tại Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015: Là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
  • Sở hữu chung hợp nhất quy định tại Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015: Là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

II. Thửa đất đứng tên nhiều người, một người trong đó có được tự bán phần đất của mình hay không?

1. Trường hợp sở hữu chung theo phần

Theo khoản 1 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, mỗi chủ sử dụng đất chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sử dụng đất của mình trong đó có các quyền như: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế,…. 

Quy định này được thể hiện cụ thể tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau: “Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Theo đó, trong trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần thì khi một người muốn chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình, chủ sử dụng đất có thể thực hiện việc tách thửa riêng phần quyền sử dụng đất của mình trong khối tài sản chung, sau đó thực hiện quyền chuyển nhượng đối với một phần diện tích đất được tách ra theo quy định của pháp luật. 

Tuy nhiên, trường hợp chủ sử dụng chung theo phần muốn chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình thì phải ưu tiên cho chủ sử dụng chung khác theo quy định tại khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự như sau:

• • Người chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình phải thông báo bằng văn bản và các điều kiện chuyển nhượng cho chủ sử dụng chung khác (phải giống như điều kiện chuyển nhượng cho người không phải là chủ sử dụng chung).
  • Trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày các chủ sử dụng chung khác nhận được thông báo về việc chuyển nhượng và các điều kiện chuyển nhượng mà không có chủ sử dụng chung nào mua thì chủ sử dụng đó được quyền chuyển nhượng cho người khác. 
  • Trường hợp chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sử dụng chung theo phần trong số các chủ sử dụng chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy, trong trường hợp thửa đất đứng tên nhiều người mà quyền sử dụng đất có thể phân chia được theo phần, một người trong số đó có quyền tự chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình, nhưng không được tự ý bán ngay cho người ngoài mà phải đảm bảo việc cho người đồng sử dụng được quyền ưu tiên mua trước. Nếu vi phạm quyền ưu tiên mua, các đồng sử dụng bị xâm phạm có quyền yêu cầu Tòa án chuyển quyền và nghĩa vụ của người mua sang cho mình trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày phát hiện vi phạm, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có. 

2. Trường hợp sở hữu chung hợp nhất

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Đối với tài sản là quyền sử dụng đất, căn cứ điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Theo đó, đối với thửa đất không thể phân chia được theo phần (thuộc hình thức sở chung chung hợp nhất), việc định đoạt quyền sử dụng đất (trong đó có quyền chuyển nhượng) bắt buộc phải có sự thỏa thuận của tất cả các đồng sử dụng và sẽ do các đồng sử dụng cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho một người đại diện để thực hiện quyền chuyển nhượng.

Nếu một người tự ý chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của những người còn lại, hợp đồng có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu do không đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể là không đảm bảo điều kiện về năng lực pháp luật dân sự của chủ thể.

Như vậy, trong trường hợp thửa đất thuộc sở hữu chung hợp nhất tức là quyền sử dụng đất không thể phân chia theo phần, một đồng sử dụng đất không được tự ý chuyển nhượng phần đất của mình do phần quyền của mỗi người chưa được xác định cụ thể trong khối tài sản chung, nên không thể tách riêng một phần để định đoạt. 

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Trường hợp thửa đất đứng tên nhiều người, một người trong đó có được tự bán phần đất của mình hay không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

Xem thêm: Bên thuê trả nhà trước hạn, chủ nhà có phải trả lại tiền thuê đã đóng trước hay không?