Trường hợp người thuê nhà đã đóng trước vài tháng, thậm chí cả năm tiền nhà, nhưng giữa chừng phải chuyển công tác, đổi chỗ,… mà muốn trả nhà sớm. Vậy khi bên thuê trả nhà trước hạn, chủ nhà có phải trả lại tiền thuê đã đóng trước hay không? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề này. 

I. Tiền trả trước là gì?

Tiền trả trước có thể được hiểu là khoản tiền mà bên thuê nhà thanh toán trước cho bên cho thuê, tương ứng với một khoảng thời gian sử dụng nhà ở nhất định. Thay vì trả tiền theo từng tháng, người thuê có thể chọn thanh toán trước cho nhiều tháng hoặc thậm chí cả năm, chẳng hạn như đóng trước 3 tháng, 6 tháng hoặc 12 tháng. 

Trong thực tế, nhiều người nhầm lẫn giữa tiền thuê trả trước và tiền đặt cọc. Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, khác với tiền đặt cọc là khoản tiền nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, gắn với chế tài phạt cọc và có thể bị mất nếu bên thuê vi phạm, thì tiền trả trước lại chỉ đơn thuần là khoản tiền bên thuê ứng trước cho quãng thời gian sử dụng nhà trong tương lai, nhằm đảm bảo quyền sử dụng nhà ở trong thời gian đó và không mang tính ràng buộc trách nhiệm pháp lý.

II. Trường hợp bên thuê trả nhà trước hạn, chủ nhà có phải trả lại tiền thuê đã đóng trước hay không?

Việc chủ nhà có phải trả lại tiền thuê đã đóng trước cho bên thuê khi trả nhà trước hạn hay không tùy thuộc vào từng trường hợp, cụ thể như sau:

1. Hợp đồng có quy định về trả nhà trước thời hạn

Theo khoản 1 Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng. 

Vì vậy, nếu trong hợp đồng thuê nhà, các bên đã tự thỏa thuận, thống nhất với nhau về cách giải quyết khi bên thuê trả nhà trước thời hạn, chẳng hạn bên thuê không được hoàn tiền thuê đã đóng hoặc được hoàn tiền thuê của thời gian chưa sử dụng, trừ đi khoản phí thiệt hại, khi đó các bên thực hiện theo đúng thỏa thuận.

2. Hợp đồng không quy định về việc trả nhà trước hạn

Trường hợp trong hợp đồng thuê nhà không có quy định về việc trả nhà trước hạn, các bên phải áp dụng quy định của pháp luật, cụ thể: 

• Trường hợp bên thuê có căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định:

Căn cứ khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Cụ thể với hợp đồng thuê nhà ở, tại khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 cho phép bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: 

• • Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
  • Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;
  • Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, yêu cầu bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Nếu vi phạm thời hạn báo trước và gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. 

Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện, căn cứ theo khoản 3 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng sẽ chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Khi đó, các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

Như vậy, nếu bên thuê có căn cứ chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và thông báo trước đủ 30 ngày, việc chấm dứt hợp đồng là hợp pháp. Bên thuê không bị coi là vi phạm hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại do chấm dứt hợp đồng. Khi đó, chủ nhà chỉ có quyền yêu cầu người thuê nhà thanh toán khoản tiền thuê nhà tương ứng với thời gian đã thuê thực tế còn đối với khoản tiền thuê đã trả trước cho thời gian chưa sử dụng, chủ nhà có nghĩa vụ hoàn trả lại cho người thuê nhà.

• Trường hợp bên thuê không có căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định:

Trường hợp bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng không thuộc trường hợp được pháp luật cho phép như nêu trên thì hành vi này bị coi là vi phạm hợp đồng và phải bồi thường thiệt hại cho chủ nhà theo quy định của pháp luật. Do hợp đồng không quy định mức phạt, chủ nhà không thể tự đặt ra mức phạt mà chỉ có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế xảy ra. 

Theo khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.”

Theo đó, chủ nhà có quyền yêu cầu được khấu trừ phần thiệt hại có căn cứ và phải chứng minh được (chẳng hạn như thiệt hại do nhà bị bỏ trống trong một khoảng thời gian, chi phí môi giới tìm người thuê mới hoặc chi phí sửa chữa hư hỏng vượt ngoài mức hao mòn thông thường,…). Sau khi trừ các khoản thiệt hại hợp lý này và các khoản bên thuê còn nợ (như tiền điện, nước, internet), phần tiền thuê còn dư phải được hoàn trả cho bên thuê. 

Như vậy, khi bên thuê trả nhà trước hạn mà không có căn cứ chấm dứt hợp đồng hợp pháp, chủ nhà có quyền khấu trừ vào tiền thuê đã đóng trước của thời gian chưa sử dụng một khoản tương ứng với lợi ích lẽ ra được hưởng do hợp đồng mang lại, cùng các chi phí phát sinh do bên thuê không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng. Nếu sau khi khấu trừ, số tiền thuê trả trước vừa đủ để khắc phục bồi thường thiệt hại thì chủ nhà không cần trả lại khoản tiền này.

Ngược lại, nếu khấu trừ xong vẫn còn dư thì chủ nhà phải trả lại phần đó cho bên thuê hoặc số tiền trả trước đó không đủ để khấu trừ khắc phục thiệt hại thì bên vi phạm hợp đồng còn có nghĩa vụ phải bồi thường nốt số tiền khắc phục thiệt hại cho chủ nhà. 

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Trường hợp khi bên thuê trả nhà trước hạn, chủ nhà có phải trả lại tiền thuê đã đóng trước hay không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

Xem thêm: Mua nhà ở xã hội rồi mua thêm nhà ở thương mại: Có bị thu hồi nhà ở xã hội không?