Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là nhu cầu phổ biến của nhiều hộ gia đình, cá nhân. Vậy khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp những khoản thuế, phí như thế nào? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề này.
I. Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Cùng với đó, theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”
Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở không được thực hiện tự do mà phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và dựa trên căn cứ quy hoạch đã được phê duyệt (ví dụ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu,…).
II. Khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp những khoản thuế, phí như thế nào?
Khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp thuế và các khoản chi phí sau đây:
1. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Căn cứ khoản 1 Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị là đối tượng chịu thuế này.
Bên cạnh đó, tại Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010:
“1. Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này.
2. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.”
Về cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 5, Điều 6 và Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 như sau:
Số thuế phải nộp = Diện tích đất tính thuế × Giá 1m² đất × Thuế suất
Trong đó, thuế suất:
-
- Diện tích đất tính thuế (m2) trong hạn mức: 0.03%;
- Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức: 0.07%;
- Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: 0.15%.
Do đó, sau khi hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì người dân có nghĩa vụ nộp loại thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định nêu trên.
2. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
Theo khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai 2024, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất như sau: Nộp tiền sử dụng đất dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại.
Cụ thể, tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 như sau:
| Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở | = | Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | – | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) |
Trong đó:
- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:
| Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | = | Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Điều 4 Nghị định này | x | Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này |
- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
- Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng (=) diện tích đất nhân (x) với giá đất tính tiền sử dụng đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất
- Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính cụ thể:
| Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất | = | Diện tích đất có thu tiền thuê đất nhân (x) giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích | x | Thời hạn sử dụng đất còn lại |
| Thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích |
Riêng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (đất vườn, ao, đất nông nghiệp khác) trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP), thì tiền sử dụng đất được thu theo mức như sau:
- Đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương: Nộp 30% phần chênh lệch;
- Đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương: Nộp 50% phần chênh lệch;
- Khi phần diện tích vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương: Nộp 100% phần chênh lệch.
Việc tính tiền sử dụng đất này được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn (kể cả hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương); lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý: Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hạn mức giao đất ở cũng được xác định theo quy định áp dụng tại thời điểm này.
3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp giấy chứng nhận đăng ký biến động về đất đai là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
Trong khi đó, tại điểm e khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải đăng ký biến động.
Như vậy, sau khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Căn cứ Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
Chẳng hạn, tại Nghị quyết số 06/2020/NQ-HĐND, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội do Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội quy định:
- Đối với cá nhân, hộ gia đình tại các phường: 28.000 đồng/ lần;
- Đối với cá nhân, hộ gia đình tại khu vực khác: 14.000 đồng/ lần;
- Đối với tổ chức: 30.000 đồng/ lần.
4. Lệ phí trước bạ
Theo Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Cùng với đó, tại Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc đối tượng miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 10 Nghị định này.
Như vậy, khi chuyển mục đích sử dụng đất dẫn đến người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.
Về cách tính lệ phí trước bạ: Căn cứ Điều 6, khoản 1 Điều 7 và Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP: Lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ (đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ) và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % (đối với nhà đất mức thu là 0,5%).
5. Phí thẩm định hồ sơ
Căn cứ điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư số 85/2019/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư số 106/2021/TT-BTC) quy định:
“Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.”
Vì vậy, khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ theo khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp những khoản thuế, phí như thế nào?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!
7 Lượt xem
