Định giá đất là một quá trình quan trọng và cần thiết trong nhiều lĩnh vực, từ quy hoạch đô thị, phát triển dự án bất động sản, đến giao dịch mua bán và tài chính. Phương pháp định giá đất không chỉ giúp xác định giá trị thực tế của một mảnh đất trong một thời điểm cụ thể mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư và quản lý tài sản. Vậy, từ 01/08/2024 có các phương pháp định giá đất nào. Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ đưa ra những thông tin để giải đáp các vấn đề trên.

Xem thêm

Quy định về yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai

Siết chặt phân lô bán nền, ai là người được hưởng?

1. Phương pháp điều chỉnh giá đất là gì?

Phương pháp định giá đất là các kỹ thuật và phương pháp được sử dụng để xác định giá trị của một mảnh đất. Việc định giá đất rất quan trọng trong nhiều tình huống, như mua bán, cho thuê, thế chấp ngân hàng, hoặc để phục vụ các mục đích pháp lý và quản lý tài sản. Các phương pháp này thường được sử dụng để phản ánh đúng giá trị thực tế của đất trong một số tình huống cụ thể.

2. Có các phương pháp định giá đất nào?

2.1.Các phương pháp định giá đất theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP

Căn cứ pháp lý: Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 5 phương pháp định giá đất bao gồm 

– Phương pháp so sánh trực tiếp

– Phương pháp chiết trừ

– Phương pháp thu nhập

– Phương pháp thặng dư

– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Các phương pháp định giá đất được đặt ra và sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau trong quản lý tài sản và giao dịch bất động sản như việc mua bán bất động sản, thế chấp ngân hàng, thuê bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất…Với mỗi phương pháp định giá đất khác nhau sẽ được áp dụng trong các trường hợp khác nhau.

2.2. Dự thảo 4 phương pháp định giá đất từ 01/08/2024

Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo và lấy ý kiến Nghị định  để sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

 Dự thảo nghị định sửa đổi 5 phương pháp định giá đất tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP xuống còn 4 phương pháp định giá đất.

Căn cứ pháp lý: Điều 2 dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

“2. Sửa đổi, bổ sung Điều 4 như sau:

Điều 4. Phương pháp định giá đất

1. Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.
2. Phương pháp thu nhập được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng (VND) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) trước thời điểm định giá.
3. Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.”

Theo đó 4 phương pháp định giá đất sẽ được áp dụng bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp chiết trừ được dự kiến sẽ bị loại bỏ trong tương lai gần. 

Đây là một sự thay đổi quan trọng so với các phương pháp truyền thống và hiện tại, nhằm đơn giản hóa và chuẩn hóa quy trình định giá đất. Các phương pháp này thường được lựa chọn để đảm bảo tính chính xác và phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản.

3. Điều kiện áp dụng các phương pháp điệu chỉnh giá đất

Căn cứ pháp lý: Dự thảo Điều 3 dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

“3. Sửa đổi, bổ sung Điều 5 như sau:

Điều 5. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

1. Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đất khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2, 3 và các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.
2. Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đất khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 1, 3 và các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này….”

Quy định điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất trong dự thảo nghị định mới nhằm mục đích đảm bảo tính chính xác, công bằng và hiệu quả trong việc định giá đất. Các điều kiện này giúp xác định khi nào và cách thức áp dụng từng phương pháp phù hợp nhất với từng tình huống cụ thể. Giúp đảm bảo tính chính xác, tính công bằng và linh hoạt  đồng thời hỗ trợ các bên liên quan trong việc thực hiện và áp dụng các phương pháp này một cách hợp lý và nhất quán.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “4 phương pháp định giá đất từ 01/08/2024”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

NK Lawyers