1. Cơ sở pháp lý cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ theo Điều 11 Luật Đất đai 2013 quy định đất đai thành 3 nhóm đất bao gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.

Căn cứ theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như vậy, nhằm bảo đảm quản lý và thúc đẩy việc sử dụng hiệu quả đất đai, Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất muốn có được quyền sử dụng đất dưới hình thức giao đất hay cho thuê đất, hay muốn chuyển mục đích sử dụng đất cần phải dựa trên những căn cứ nhất định, như:

Một là, phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Hai là, dựa trên nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên cơ sở những căn cứ này tùy theo chủ thể sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Những căn cứ này góp phần bảo đảm đất được giao sử dụng đúng mục đích và thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.

2. Trình tự, thủ tục và hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở phải làm như thế nào?

Bước 1 : Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình hoặc cá nhân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Sổ đỏ: Đây là tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, cần thiết cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Bước 2 : Nộp hồ sơ

Hộ gia đình hoặc cá nhân khi muốn thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường tại địa phương có liên quan đến đất đai.

Bước 3 : Xử lý hồ sơ

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ, tiến hành xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Cơ quan này sẽ hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Sau khi thẩm định, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Cơ quan này cũng sẽ chỉ đạo cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Bước 4 : Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân sau khi họ thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính được quy định.

3. Lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở.

Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở, chủ sử dụng đấtẽ phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và các khoản lệ phí khác.

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định khi chuyển đất vườn ao sang đất ở tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Cụ thể theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp sau:

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp:

Tiền sử dụng đất phải nộp =  100% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

Ngoài ra, khoản tiền sử dụng đất phải nộp, việc chuyển đổi đất vườn, ao sang đất ở còn đi kèm với một số lệ phí khác như sau:

• Cấp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) nhà nước áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận;
• Đối với phí cấp chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần; về phí trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở thì phải làm đơn xin phép UBND cấp huyện nơi có đất; UBND cấp huyện sẽ cho phép chuyển từ đất ao sang đất ở nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép khu vực đó được quyền chuyển.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Khi nào được chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Khi nào được chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

> Xem thêm

Giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp là bao nhiêu?

Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp như thế nào? 

1. Quy định của pháp luật về giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. 

Bên cạnh đó, Luật Xây dựng còn đưa ra định nghĩa cụ thể về một số loại giấy phép xây dựng như:

• Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. 
• Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong. 

Căn cứ vào khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2020, có bốn loại giấy phép xây dựng: 

• Giấy phép xây dựng mới
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo 
• Giấy phép di dời công trình
• Giấy phép xây dựng có thời hạn

2. Xây nhà ở nông thôn có phải xin giấy phép không?

Để trả lời cho câu hỏi nhà ở nông thôn có phải xin giấy phép xây dựng không, cần phải nghiên cứu quy định của Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung 2020 và các văn bản liên quan.  

Theo điểm i, khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng trong đó bao gồm: các công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Căn cứ vào Phụ lục II Thông tư số 06/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng thì công rình xây dựng cấp IV là các công trình mà tổng diện tích sàn dưới 1000m2, số tầng cao là 01 và chiều cao tối đa là 6m. Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2014, nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật. 

Như vậy, thông thường việc xây dựng nhà ở tại nông thôn không cần phải xin giấy phép xây dựng. Chỉ khi nhà ở tại nông thôn có quy mô trên 07 tầng và nằm trong các khu vực thuộc quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng thì người dân mới bắt buộc phải đi xin giấy phép xây dựng.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề “Xây nhà ở nông thôn có phải xin giấy phép không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Xây nhà ở nông thôn có phải xin giấy phép không? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

> Xem thêm 

Có được xây nhà trên đất ruộng (đất nông nghiệp) không?

Điều kiện tách thửa đất ở Bắc Ninh

I. Đất ở đô thị là gì

1. Quy định về đất ở đô thị

Căn cứ theo Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định về đất ở đô thị như sau:

“1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.”

Theo đó, đất ở đô thị bao gồm đất xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống nằm trong một mảnh đất thuộc khu dân cư đô thị. Đảm bảo phù hợp với quá trình quy hoạch và sử dụng đất, xây dựng đô thị… được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Việc sử dụng đất ở đô thị phải được bố trí đồng bộ cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

2. Hạn mức đất ở đô thị

Khoản 4, 5 Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định về hạn mức đất ở đô thị như sau:

“4. UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.”

Theo đó, đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở; xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn ao trong cùng một thửa đất; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương, từ đó đưa ra các quy định về hạn mức ở đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Thẩm quyền quy định hạn mức đất ở tại đo thị do UBND cấp tỉnh quy định. UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Quy định về đất ở đô thị (ảnh minh họa)

II. Điều kiện xây dựng trên đất ở đô thị

Người sử dụng đất ở đô thị muốn xây dựng công trình nhà ở phải tuân thủ quy định về xin cấp phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về quy chuẩn xây dựng.

Điều kiện để cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị được quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) như sau:

“1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.”

Điều kiện xây dựng nhà ở tại đô thị (ảnh minh họa)

Theo đó, điều kiện để cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị như sau:

– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu bảo vệ môi trường; phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

– Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại Điều 79 Luật Xây dựng 2014:

“4. Có giải pháp thiết kế phù hợp và chi phí xây dựng hợp lý; bảo đảm đồng bộ trong từng công trình và với các công trình liên quan; bảo đảm điều kiện về tiện nghi, vệ sinh, sức khỏe cho người sử dụng; tạo điều kiện cho người khuyết tật, người cao tuổi, trẻ em sử dụng công trình. Khai thác lợi thế và hạn chế tác động bất lợi của điều kiện tự nhiên; ưu tiên sử dụng vật liệu tại chỗ, vật liệu thân thiện với môi trường.

Thiết kế xây dựng phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này.

Nhà thầu thiết kế xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại, cấp công trình và công việc do mình thực hiện.

Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

a) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.”

 Theo đó thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng nhu cầu sau:

+ Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại khoản 3 Điều 79 Luật Xây dựng 2014: “Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.”

+ Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

– Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật Xây dựng 2014.

III. Thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị

1. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Bản vẽ thiết kế xây dựng;

– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

2. Trình tự, thủ tục nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng:

– Căn cứ theo quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014, để được cấp giấy phép xây dựng trên đất ở đô thị cần thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin giấy phép xây dựng.

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung thêm giấy tờ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy biên nhận và trao cho người sử dụng đất. 

Trường hợp cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện.

Bước 3: Sau đó, người sử dụng đất tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định. Người sử dụng đất nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng).

Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị (ảnh minh họa)

Thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở: Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời hạn 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về xây dựng nhà ở trên đất ở đô thị. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Điều kiện được phép xây dựng nhà trên đất ở đô thị appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

>Xem thêm

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hợp lệ?

Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực?

1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án chung cư

Các giấy tờ, tài liệu trong hồ sơ dự án chung cư là một trong những minh chứng thể hiện rõ ràng nhất tính pháp lý của dự án này. Nói cách khác, thông qua các giấy tờ, tài liệu pháp lý cụ thể, khách hàng có thể kiểm tra xem dự án chung cư có hợp pháp hay không, tình trạng pháp lý ra sao…

Theo đó, một dự án chung cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ không thể thiếu những giấy tờ quan trọng sau:

– Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án nhằm tránh những tranh chấp pháp lý về sau.

– Giấy phép xây dựng (trừ những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng).

– Văn bản chấp thuận đầu tư theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP nhằm đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.

– Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án: Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện mở bán là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.

Ngoài ra, người mua có thể kiểm tra thêm một số giấy tờ pháp lý khác như:

– Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (trên giấy tờ này có thể hiện rõ thiết kế dự án, mặt bằng, bố trí tiện ích…)

– Giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng giúp đảm bảo việc chủ đầu tư sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính với dự án trong tương lai. Nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm này với khách mua.

2. Kiểm tra pháp lý Sổ hồng nhà chung cư

Căn cứ Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Cũng cần lưu ý rằng, mặc dù trên thực tế Sổ hồng thường ghi thời hạn là 50 năm nhưng pháp luật không ấn định Sổ hồng có giá trị bao nhiêu lâu. Thay vào đó, giá trị của Sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng chung cư.

Thực tế hiện nay, có rất nhiều trường hợp dù đã dọn vào ở chung cư một thời gian thế nhưng người mua vẫn chưa được sở hữu Sổ hồng mang tên mình như: Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Sổ hồng đang được thế chấp tại ngân hàng…. điều này gây ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình sử dụng chung cư, nhất là khi thực hiện các thủ tục liên quan đến chung cư như mua bán, tặng cho, sửa chữa…

3. Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư

Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải nộp một số khoản thuế, phí, lệ phí khi xây dựng và mở bán dự án căn hộ như: Thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất …

Khi có nhu cầu làm thủ tục xin Sổ hồng, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với thửa đất đó. Trường hợp chủ đầu tư còn nợ tiền thuế đất, cơ quan nhà nước có thể từ chối cấp Sổ hồng. Do đó, khách hàng cần kiểm tra kỹ thông tin này trước khi mua nhà.

4. Kiểm tra pháp lý hợp đồng mua bán chung cư

Căn cứ theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì các bên đều phải thực hiện thống nhất mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Nghị định 02 năm 2022. Đồng thời, trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán chung cư, cần kiểm tra kỹ một số thông tin sau trong hợp đồng:

• Thông tin các bên và căn hộ

Kiểm tra pháp lý của căn hộ bằng cách kiểm tra căn hộ: Đang ở dạng dự án đang đang hoàn thiện hay đã hoàn thiện và có đúng với thông tin về dự án đã thoả thuận trước đó không? Đã được cấp Sổ hồng chung cư chưa, nếu đã được cấp Sổ hồng chung cư thì kiểm tra thông tin trên Sổ hồng và trên hợp đồng có trùng khớp với nhau không…

Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền của chủ đầu tư…

• Thời hạn bàn giao

Theo khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở, thời điểm bàn giao chung cư cũng là căn cứ để tính thời điểm chủ đầu tư đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng chung cư cho người mua. Thời hạn này là trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao.

• Tiến độ thanh toán

Quy định về tiến độ thanh toán được đặt ra trong trường hợp mua chung cư theo diện trả chậm, trả dần và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở.

Đồng thời, kèm theo tiến độ thanh toán là quyền và nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện theo đúng thỏa thuận.

• Phí dịch vụ

Thường trong các khu chung cư đều kèm theo các khoản chi phí như phí bảo trì chung cư, phí mua chỗ để xe, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư… Do đó, khi ký hợp đồng, người mua cần xem xét cẩn thận các khoản phí này để trong quá trình ở sẽ đóng theo đúng hợp đồng đã thoả thuận…

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề “Khi mua chung cư kiểm tra pháp lý như thế nào?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post 04 bước kiểm tra pháp lý khi mua chung cư appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.