Ngày nay, có rất nhiều người thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy tờ tay”. Liệu rằng hình thức của loại giấy tờ này có đáp ứng điều kiện pháp luật không? Hay hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực? Bài viết dưới đây Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp cho bạn đọc thông tin về quy định hiện hành của pháp luật trong việc quy định công chứng, chứng thực đối với hợp đồng mua bán đất.
>Xem thêm
Hợp đồng đặt cọc nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?
Sổ đỏ bị ố, rách, nhòe, hư hỏng… có xin cấp mới được không?
1. Công chứng là gì?
Căn cứ tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014, công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Như vậy, công chứng việc công chứng viên sẽ chứng nhận:
-
- Tính xác thực cũng như hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự bằng hình thức văn bản.
- Tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch văn bản, giấy tờ từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại, từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà luật quy định giấy tờ, tài liệu này phải công chứng hoặc do các bên tự nguyện muốn thực hiện công chứng khi luật không bắt buộc.
Do vậy, việc công chứng sẽ chú trọng bảo đảm cả về hình thức lẫn nội dung của hợp đồng, giao dịch dân sự, tính chính xác, hợp pháp của văn bản dịch thuật. Công chứng viên chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự và tài liệu dịch thuật đó.
2. Chứng thực là gì?
Căn cứ tại Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, chứng thực được hiểu là việc cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc xác nhận, chứng nhận giấy tờ, văn bản, chữ ký, hợp đồng, giao dịch. Hoạt động chứng thực chỉ chú trọng về mặt hình thức, xác nhận tính “có thật” của văn bản, giấy tờ cần chứng thực mà không đề cập đến nội dung của chúng.
3. Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực?
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 167 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ phải công chứng hoặc chứng thực nếu các bên trong giao dịch có yêu cầu việc công chứng, chứng thực là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
Tương tự như vậy, tại khoản 1,2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Như vậy, việc công chứng, chứng thực là hoạt động bắt buộc khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.
4. Hợp đồng mua bán nhà đất không cần phải công chứng, chứng thực trong những trường hợp nào?
Như phân tích ở mục số 3, theo quy định tại điểm b khoản 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Hợp đồng mua bán nhà đất không cần phải công chứng, chứng thực nếu hợp đồng mua bán nhà đất có một bên hoặc các bên trong giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán nhà đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ khi các bên có yêu cầu.
Bên cạnh đó, trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
5. Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng, chứng thực có hiệu lực pháp luật không?
Để thực hiện việc sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đòi hỏi phải cung cấp hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực.
Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Như vậy, nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất là ⅔ nghĩa vụ trong hợp đồng, và có giấy tờ, tài liệu chứng minh được việc thực hiện ⅔ nghĩa vụ hợp đồng như thông tin chuyển khoản, biên nhận, biên lai,. . . thì hợp đồng mua bán nhà Đất này vẫn có hiệu lực. Lúc này, một trong các bên hoặc tất cả các bên được yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên sẽ không cần thực hiện việc công chứng.
6. Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất
6.1 Thành phần hồ sơ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
-
- Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng;
- Dự thảo hợp đồng do các bên tự soạn thảo;
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
- Bản sao giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
6.2 Địa điểm công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất
Căn cứ tại khoản 4 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Điều 42 Luật Công chứng 2014, việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở, hoặc văn phòng công chứng tư có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất .
Như vậy, bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã chia sẻ đến bạn đọc những thông tin pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!
23 Lượt xem
