Bên cạnh các dự án nghỉ dưỡng cao cấp thì nhà ở xã hội đang là phân khúc đang được nhiều doanh nghiệp chú ý tới do chúng vừa đem lại doanh thu ổn định cho doanh nghiệp và tạo môi trường cho những người lao động có thu nhập thấp được an cư. Vậy Vậy theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện cho thuê, mua bán nhà ở xã hội là gì? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây để được Luật Nguyễn Khuyến giải đáp. 

Xem thêm

Những điểm mới của Luật Nhà ở năm 2023

Anh chị em ruột chuyển nhượng bất động sản cho nhau có mất thuế không?

1. Nhà ở xã hội là gì?

Theo quy định tại khoản 7 Điều 2 của Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. 

Tùy thuộc vào quy hoạch xây dựng được phê duyệt thì nhà ở xã hội có thể là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. Giá bán của nhà ở xã hội sẽ rẻ hơn rất nhiều so với các loại nhà thương mại cùng phân khúc, cùng khu vực. Chính vì vậy, pháp luật có những quy định khá chặt chẽ về điều kiện cho thuê, mua bán nhà ở xã hội. 

2. Điều kiện cho thuê, mua bán nhà ở xã hội 

2.1. Điều kiện đối với bên cho thuê, bên bán nhà ở xã hội

Thứ nhất, đối với nhà ở xã hội hình thành trong tương lai: 

• Việc cho thuê nhà ở xã hội: Căn cứ vào điểm c khoản 3 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 thì bên cho thuê, bên bán nhà ở xã hội không được ký hợp đồng cho thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai mà chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính khi đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm a và b khoản 3 Điều 88 Luật nhà ở 2023. 
• Căn cứ vào khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, có ba điều kiện của việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai:

• Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;
• Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
• Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.

Thứ hai, đối với nhà xã hội có sẵn 

Căn cứ vào khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội có sẵn phải đáp ứng bốn điều kiện sau: 

• Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;

• Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
• Nhà ở không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
• Nhà ở đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

Thứ ba, đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng 

Căn cứ theo khoản 5 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, điều kiện của việc cho thuê nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng như sau: 

• Tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng trong xây dựng, cải tạo nhà ở;
• Tuân thủ quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường trong quá trình xây dựng, cải tạo nhà ở;
• Bảo đảm an toàn cho người và tài sản của chủ sở hữu, người sử dụng công trình xây dựng liền kề trong quá trình xây dựng, cải tạo nhà ở; trường hợp gây thiệt hại thì phải bổi thường theo quy định của pháp luật;
• Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ xây dựng;
• Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ;
• Đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ. 

2.2. Điều kiện đối với bên được thuê, bên mua nhà ở xã hội

Thứ nhất, về số lượng được thuê, mua nhà ở xã hội

Căn cứ vào khoản 6, 7 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, các đối tượng được hưởng chính sách xã hội về nhà ở xã hội được thuê, mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội.

Thứ hai, mục đích của việc thuê, mua nhà ở xã hội 

Căn cứ vào khoản 8 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, bên được thuê, mua nhà ở xã hội chỉ được sử dụng nhà vào mục đích ở cho bản thân và thành viên trong gia đình trong thời gian thuê; thuê mua; nếu bên thua, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này. 

Thứ ba, bán lại nhà ở xã hội

• Bên mua nhà không được bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiếu là 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở
• Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. 

• Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.                                                                                                   

3. Xử lý vi phạm về điều kiện cho thuê, mua bán nhà ở xã hội 

Căn cứ vào khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 thì trường hợp bán, cho thuê, mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. Cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Chính phủ. Xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật Nhà ở 2023, bên thuê mua được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ trường hợp:

• Bên thuê mua nhà ở xã hội chết mà không có người thừa kế hợp pháp theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 175 Luật Nhà ở 2023; 
• Các trường hợp quy định tại điểm e và điểm h khoản 1 Điều 127, các điểm a, b, c, d và đ khoản 2 Điều 176 của Luật này.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề “Điều kiện cho thuê, mua bán nhà ở xã hội”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

NK Lawyers