Những quy định mới liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực kể từ ngày 31/08/2026 

Nghị định 281/2026/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 31/08/2026, mang đến nhiều thay đổi đáng chú ý trong quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp thông tin pháp lý cho quý bạn đọc về vấn đề này.

1. Bổ sung nguyên tắc xác định hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Nghị định 281/2026/NĐ-CP bổ sung Điều 3a vào sau Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, về nguyên tắc xác định hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, cụ thể:

“1. Việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với đơn vị hành chính đặc khu được công nhận loại đô thị theo quy định của pháp luật thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở phường thì áp dụng mức xử phạt như đơn vị hành chính của phường; việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với đơn vị hành chính đặc khu thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở xã thì áp dụng mức xử phạt như đơn vị hành chính của xã.

2. Vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân.”

2. Sửa đổi, bổ sung quy định đối với nội dung “Hình thức xử phạt”

Theo khoản 1 Điều 2 Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung đối với điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, thay đổi hình thức xử phạt bổ sung đối với hành vi vi phạm hoạt động tư vấn là tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề tư vấn có thời hạn từ 06 tháng đến 09 tháng hoặc đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn từ 09 tháng đến 12 tháng thành biện pháp đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn 03 tháng.

3. Bổ sung quy định liên quan đến “Việc xác định số lợi bất hợp pháp”

Theo Điều 3 Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi bổ sung đối với khoản 1 Điều 6 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định việc khấu trừ các khoản tiền mà người vi phạm đã nộp vào ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất vi phạm trong việc xác định số lợi bất hợp pháp. Theo đó, trường hợp người vi phạm đã nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất vi phạm thì số lợi bất hợp pháp phải nộp được khấu trừ các khoản tiền đã nộp vào ngân sách nhà nước.

4. Sửa đổi quy định về xử phạt hành chính đối với hành vi không đăng ký đất đai

Theo quy định mới tại Điều 4 Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP thì vẫn giữ nguyên mức phạt từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai. Tuy nhiên, đối với hành vi vi phạm trong trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai thì không bị xử phạt theo quy định này. Đây là điểm mới có lợi cho các nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

5. Sửa đổi, bổ sung quy định đối với “Biện pháp khắc phục hậu quả”

Theo khoản 2 Điều 2 Nghị định 281/2026/NĐ-CP, bổ sung 04 biện pháp khắc phục hậu quả tại các điểm p, q, r, s vào sau điểm o khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, lần lượt là:

• • Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;
  • Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính;
  • Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai;
  • Buộc nộp lại các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng.

Cùng với đó, tại Điều 5 Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung đối với khoản 5 Điều 27 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định chi tiết biện pháp khắc phục hậu quả riêng cho hành vi vi phạm quy định về giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất, như sau:

• • Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 27 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, cụ thể:
    • Trường hợp tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất mà không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 27 Nghị định 123/2024/NĐ-CP;
    • Trường hợp khai báo không trung thực việc sử dụng đất hoặc tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận và việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị sai lệch mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.
  • Hủy bỏ kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả trong thực hiện thủ tục hành chính và các công việc khác liên quan đến đất đai mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự. 
  • Buộc nộp lại các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng.

6. Mở rộng thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND các cấp

So với quy định tại khoản 1 Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP thì tại Điều 6 Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã mở rộng, thay đổi thẩm quyền của Chủ tịch UBND các cấp ở 3 phương diện: mức phạt tiền, hình thức xử phạt bổ sung, và biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng, cụ thể:

• • Về mức phạt tiền: 
    • Chủ tịch UBND cấp xã hiện được quyền phạt tiền đến 250.000.000 đồng, tương ứng mức phạt tiền tăng 50 lần so với quy định trước đây;
    • Chủ tịch UBND cấp tỉnh có quyền phạt tiền đến .000.000 đồng.
  • Về hình thức xử phạt bổ sung: Thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã và UBND cấp tỉnh được sửa đổi từ “tước quyền sử dụng giấy phép hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai có thời hạn” thành “đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn đất đai có thời hạn 03 tháng”.
  • Về biện pháp khắc phục hậu quả: Chủ tịch UBND cấp xã thay vì chỉ được áp dụng hai biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính thì theo quy định mới, Chủ tịch UBND cấp xã được áp dụng toàn bộ các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 281/2026/NĐ-CP (bao gồm cả các biện pháp mới như buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai, buộc nộp lại giấy tờ bị tẩy xóa, sửa chữa, làm giả,….)

Đồng thời, bãi bỏ quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP về thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp huyện để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

7. Sửa đổi, bổ sung về nội dung “Thẩm quyền của thanh tra, kiểm tra chuyên ngành”

Tại Điều 7 Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số khoản của Điều 31 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, trưởng đoàn kiểm tra chuyên ngành về đất đai do Cục trưởng Cục Quản lý đất đai thành lập, Trưởng đoàn kiểm tra do Thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao thực hiện nhiệm vụ kiểm tra trong phạm vi quản lý nhà nước của Bộ thành lập, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường có quyền phạt tiền đến 400.000.000 đồng, trong khi quy định cũ chỉ cho phép phạt tiền đến 50.000.000 đồng (tức là mức phạt tối đa tăng gấp 8 lần).

Thay đổi quyền của thanh tra, kiểm tra chuyên ngành từ tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung, giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất thành đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn 03 tháng.

Ngoài ra, đối với thẩm quyền xử phạt hành vi vi phạm về sử dụng đất an ninh được điều chỉnh giao cho các chức danh thanh tra thuộc lực lượng Công an nhân dân theo quy định tại Điều 7 Nghị định số 189/2025/NĐ-CP thay vì chỉ được giao cho hai chức danh là Chánh Thanh tra Công an tỉnh và Chánh Thanh tra Bộ Công an như trước đây. Đồng thời, thẩm quyền xử phạt của các chức danh Công an theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 189/2025/NĐ-CP cũng được mở rộng đối với nhiều nhóm hành vi vi phạm khác nhau như: sử dụng đất sai mục đích, lấn đất, chiếm đất, cản trở việc sử dụng đất hợp pháp của người khác, sử dụng giấy tờ giả trong lĩnh vực đất đai,…

8. Sửa đổi quy định liên quan đến “Biên bản và thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính”

Căn cứ Điều 8 Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 32 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền khi lập biên bản vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai phải tuân thủ theo quy định tại Điều 58 Luật Xử lý vi phạm hành chính (được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 29 Điều 1 Luật số 67/2020/QH14 và khoản 9 Điều 1 Luật số 88/2025/QH15); Điều 12 Nghị định số 118/2021/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2021 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính (được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Nghị định số 68/2025/NĐ-CP ngày 18 tháng 3 năm 2025 và Nghị định số 190/2025/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2025) và tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP.

Điều chỉnh đối tượng có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính theo cơ cấu quản lý mới, như sau: Trưởng đoàn, thành viên đoàn thanh tra; trưởng đoàn, thành viên đoàn kiểm tra chuyên ngành đất đai; trưởng đoàn, thành viên đoàn kiểm tra do Thủ trưởng tổ chức thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao thực hiện nhiệm vụ kiểm tra trong phạm vi quản lý nhà nước của Bộ thành lập; công chức, viên chức đang thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Những quy định mới liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực kể từ ngày 31/08/2026”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

Xem thêm: Những trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành