Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Đặc biệt hơn cả, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ngày càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên, các bên trong giao dịch thường xuyên gặp rất nhiều trở ngại về quy trình, thủ tục và các vấn đề pháp luật có liên quan. Bài viết dưới đây Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp cho bạn đọc thông tin về cách thức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật hiện hành.
> Xem thêm
Đất không có giấy tờ có làm được sổ đỏ không?
Doanh nghiệp có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không?
1. Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, chăn nuôi, nghiên cứu thí nghiệm về nông-lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, bảo vệ môi trường sinh thái, cung ứng sản phẩm cho các ngành công nghiệp và dịch vụ.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2010, nhóm đất nông nghiệp được phân loại, bao gồm:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Như vậy, đất nông nghiệp được định nghĩa là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.
2. Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là gì?
Căn cứ tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”.
Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong nhiều hình thức của chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Đây là hình thức phổ biến nhất để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất.
3. Điều kiện để nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp?
3.1 Điều kiện đối với người chuyển nhượng đất:
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, đất nông nghiệp nếu thỏa mãn đồng thời 04 điều kiện trên sẽ đủ điều kiện giao dịch.
3.2 Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng:
Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (điểm b khoản 1 Điều 179, Điều 190 Luật Đất đai 2013).
– Bên nhận chuyển nhượng đất trồng lúa phải là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp (khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013);
– Đất nông nghiệp thuộc phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng mà chủ sử dụng là hộ gia đình, cá nhân chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó chỉ được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân cùng sinh sống trong phân khu này (khoản 4 Điều 191, khoản 1 Điều 192 Luật Đất đai 2013);
– Đất nông nghiệp là đất sản xuất nông nghiệp trong phân khu đất rừng phòng hộ chỉ được phép chuyển nhượng cho các cá nhân, hộ gia đình sinh sống trong khu vực đất rừng phòng hộ đó (khoản 2 Điều 192 Luật Đất đai 2013);
– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho các hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số thì chỉ được chuyển nhượng sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất (khoản 3 Điều 192 Luật Đất đai 2013, Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Như vậy, nếu chủ thể thuộc một trong năm trường hợp trên sẽ có quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.
3.3 Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp:
Căn cứ tại Điều 129 và Điều 130 Luật Đất đai 2013, hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp sẽ khác nhau tùy thuộc vào từng loại đất, cụ thể:
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
– Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
– Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 100 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 300 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 300 héc ta đối với mỗi loại đất:
– Đất rừng phòng hộ;
– Đất rừng sản xuất.
4. Quy trình nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp?
4.1 Thành phần hồ sơ
– Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo Mẫu số 01/PYC);
- Dự thảo hợp đồng (nếu có);
- Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy xác minh tình trạng hôn nhân (đối với trường hợp chưa kết hôn)
- Bản sao Giấy đăng ký kết hôn (đối với trường hợp đã kết hôn).
- Hồ sơ đăng ký biến động đất đai đối với chuyển nhượng đất nông nghiệp gồm:
- Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng;
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4.2 Trình tự, thủ tục nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
Khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân.
Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế trong các trường hợp sau đây: “Cá nhân có thu nhập được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và quy định tại điểm b khoản 2 Điều 79 Luật Quản lý thuế trừ cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; chuyển nhượng bất động sản”.
- Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản:
Căn cứ theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp được quy định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
- Cách tính lệ phí trước bạ:
Căn cứ tại điểm a khoản 1 Điều 7 và khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP:
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai đến một trong các cơ quan sau: UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất;
- Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa;
- Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương đó không có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
“Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!”
14 Lượt xem
