>> Xem thêm

Có được xây nhà trên đất ruộng (đất nông nghiệp) không?

Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp như thế nào? 

1. Thế nào được coi là đất nông nghiệp?

Pháp luật hiện nay chưa có định nghĩa cụ thể về đất nông nghiệp nhưng có thể hiểu đất nông nghiệp là loại đất mà Nhà nước giao cho người dân để sử dụng cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi và trồng rừng. Đây là tư liệu sản xuất chủ yếu, đồng thời cũng là đối tượng lao động, và đặc biệt là không thể thay thế trong ngành nông – lâm nghiệp. 

Căn cứ theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất rừng sản xuất;
• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất làm muối;
• Đất nông nghiệp khác gồm:

• Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; 
• Đất để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 
• Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; 
• Đất ươm tạo cây giồng, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

2. Điều kiện để được nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

2.1. Theo quy định của Luật Đất đai 2013

Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, điều kiện để được bồi thường về đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

Đối với cá nhân, hộ gia đình:

• Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. 

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp. 

Đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng:

• Đất không phải do Nhà nước giao, cho thuê;
• Có hoặc đủ điều kiện để được cấo Giấy chứng nhận.

Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức công lập tự chủ tài chính:

• Đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; hoặc nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
•  Có hoặc đủ điều kiện để được cấo Giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, pháp luật còn có trường hợp ngoại lệ (khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013) đối với trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có hoặc không đủ điều kiện để Giấy chứng nhận thì vẫn được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013.  

Theo Điều 82 Luật Đất đai 2013 những trường hợp mà Nhà nước không bồi thường về đất khi tiến hành thu hồi đất nông nghiệp. Cụ thể như sau:

• Theo các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013;
• Đất được Nhà nước giao để quản lý
• Đất thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo Điều 64 Luật Đất đai 2013 và một số trường hợp thu hồi do việc chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyệtn trả lại đất theo các điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013. 
• Đất nông nghiêp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013. 

2.2. Theo quy định của Luật Đất đai 2024

Cơ bản, các quy định của Luật Đất đai 2024 đều kế thừa quy định của Luật Đất đai 2024 về vấn đề này. Điểm khác biệt duy nhất có chăng là các trường hợp được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp chỉ cần đáp ứng một trong các điều kiện quy định tại khoản 2 của Điều 95 Luật Đất đai 2024. Cụ thể như sau:

• Có Giấy chứng nhận;
• Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận;
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
• Được sử dụng đất theo theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

3. Mức bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2013

Theo Điều 74 Luật Đất đai 2013 thì Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:

• Người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường;
• Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm điểm thu hồi đất.

Căn cứ vào Điều 77 và 78 thì mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được quy định như sau:

– Đối với hộ gia đình, cá nhân:

• Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức giao đất nông nghiệp (Điều 129 Luật Đất đai 2013) hoặc trong hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 130 Luật Đất đai 2013) và diện tích đất do được nhận thừa kế;
• Diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao dất nông nghiệp thì không bồi hường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
• Diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức trước ngày 01/7/2014 thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo Điều 4 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
• Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có hoặc không đủ điều kiện để Giấy chứng nhận thì vẫn được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.  

– Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo:

• Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại. 
• Tổ chức kinh tế, sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. 
• Đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân: không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. 
• Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo: được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.

4. Mức bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024 

Sắp tới đây, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024, mức giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp dự báo sẽ tăng cao vì có nhiều điểm mới giúp bảo vệ quyền lợi của người dân. 

Theo đó, bên cạnh việc kế thừa những quy định của Luật Đất đai 2013 thì điểm nổi bật nhất của Luật Đất đai 2024 đó là:

• Khi hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp nếu đáp ứng đủ các điều kiện bồi thường thì có thể được bồi thường bằng nhà ở. 
• Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
• Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc nhà ở. 
• Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực và vị trí. Sau khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ tự quyết định bảng giá đất cũng như điều chỉnh bảng giá đất mỗi năm một lần để phù hợp với giá đất thị trường và kéo theo giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp sẽ tăng. 

Tóm lại, pháp luật đất đai không có công thức chung để tính giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà chỉ có quy định về cách thức, phương pháp và trình tự để xác định giá đất cụ thể để bồi thường. Tùy thuộc vào từng khu vực mà giá đất đền bù, bồi thường sẽ có sự khác biệt. 

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề “Giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp là bao nhiêu”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp là bao nhiêu? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.