Xem thêm:

Theo luật 2024: Không nộp tiền sử dụng đất bao lâu sẽ bị thu hồi?

Thẻ tín dụng là gì? Lưu ý để sử dụng thẻ an toàn, hiệu quả

1. Vay thế chấp là gì?

Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

Vậy có thể hiểu vay thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để vay một khoản tiền và người vay phải dùng tài sản của mình để bảo đảm cho khoản vay đó, trường hợp nếu người vay tiền không có khả năng trả tiền thì bên cho vay sẽ xử lý tài sản bảo đảm đó để thanh toán cho khoản vay.

Việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 bằng một trong các phương thức sau:

• Bán đấu giá
• Bên nhận thế chấp tự bán tài sản
• Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho khoản nợ của bên thế chấp
• Phương thức khác (do các bên tự thỏa thuận).

Việc thế chấp tài sản sẽ được chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

• Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt
• Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác
• Tài sản thế chấp đã được xử lý
• Theo thỏa thuận của các bên

2. Vay thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất có được không?

Từ quy định về thế chấp tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 nêu trên, có thể hiểu thế chấp nhà là việc cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp dùng tài sản là nhà ở hợp pháp thuộc sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ cho một khoản vay đối với ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác. 

Theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể thấy pháp luật dân sự công nhận việc thế chấp nhà (tức tài sản gắn liền với đất) mà không thế chấp đất (hay còn gọi là quyền sử dụng đất). 

Theo đó, khi thế chấp nhà mà không thế chấp đất thì sẽ có 02 trường hợp như sau:

• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất;
• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất. 

Tương ứng với hai trường hợp này sẽ có 02 phương án xử lý tài sản thế chấp như sau:

• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất: tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất: khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Điều kiện để có thể vay thế chấp nhà ở

3.1. Điều kiện của nhà ở dùng để vay thế chấp

Căn cứ theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023, điều kiện của nhà ở tham gia các giao dịch về nhà ở nói chung và giao dịch về thế chấp nhà ở nói riêng thì phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này về các giao dịch mà nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

• Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định được hướng dẫn tại khoản 4 đến khoản 8 Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP. 

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

3.2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch thế chấp nhà ở

a) Bên thế chấp nhà ở 

Bên thế chấp nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự như:

– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

– Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

b) Bên nhận thế chấp nhà ở 

* Đối với trường hợp bên nhận thế chấp là cá nhân:

– Phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

– Thực hiện theo các quy định sau:

• Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai.

* Đối với trường hợp bên nhận thế chấp là tổ chức:

– Phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; 

– Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này;

– Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Có được thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Có được thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

Xem thêm:

Những điểm mới cần chú ý về luật hôn nhân và gia đình có hiệu lực từ tháng 1/2025

Khi tranh chấp đất đai cần làm gì?

1. Tài sản chung vợ chồng là gì?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, tài sản chung của vợ chồng được quy định như sau:

“Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung”.

Căn cứ theo quy định nêu trên cùng với quy định hướng dẫn tại Điều 9, Điều 10 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, có thể xác định tài sản chung của vợ chồng bao gồm:

– Tài sản do vợ, chồng tạo ra trong thời kỳ hôn nhân;

– Thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong thời kỳ hôn nhân;

– Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân:

• Hoa lợi phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng là sản vật tự nhiên mà vợ, chồng có được từ tài sản riêng của mình.
• Lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng là khoản lợi mà vợ, chồng thu được từ việc khai thác tài sản riêng của mình.

– Thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân: 

• Khoản tiền thưởng, tiền trúng thưởng xổ số, tiền trợ cấp (trừ khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng).
• Tài sản mà vợ, chồng được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự đối với vật vô chủ, vật bị chôn giấu, bị chìm đắm, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước.
• Thu nhập hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

– Tài sản được thừa kế chung hoặc tặng cho chung;

– Tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

2. Khi nào nhà đất là tài sản chung vợ chồng?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”.

Theo quy định trên, quyền sử dụng đất hình thành sau khi vợ chồng kết hôn thì được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Đối chiếu với quy định về tài sản chung vợ chồng đã phân tích ở mục I, có thể xác định nhà đất là tài sản chung của vợ chồng trong các trường hợp:

– Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân thông qua các hình thức như:

+ Nhà đất được Nhà nước giao đất cho vợ chồng;

+ Đất Nhà nước cho thuê thông qua giao dịch bằng tài sản chung của vợ chồng;

+ Nhà đất nhận chuyển nhượng thông qua giao dịch bằng tài sản chung của vợ chồng;

+ Nhà đất được thừa kế chung, tặng cho chung.

– Nhà đất là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

– Nhà đất có được bằng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng.

Tại khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nhà đất còn được xác định là tài sản chung trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh nhà đất là tài sản riêng thì nhà đất đó được coi là tài sản chung vợ chồng.

3. Sổ đỏ chỉ đứng tên một người thì có được coi là tài sản chung vợ chồng không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014: “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác”.

Đồng thời, theo khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024 mới đây có quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng”.

Như vậy, trường hợp Sổ đỏ chỉ đứng tên vợ hoặc chồng có được xác định là tài sản chung vợ chồng hay không cần phải căn cứ vào nguồn gốc, thời điểm hình thành nhà đất. Nếu nhà đất thuộc các trường hợp được hình thành sau khi kết hôn (trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng) thì sẽ được xác định là tài sản chung vợ chồng cho dù trên Giấy chứng nhận chỉ đứng tên vợ hoặc chồng.  

Hoặc nếu Sổ đỏ chỉ đứng tên vợ hoặc chồng nhưng vợ hoặc chồng không có chứng cứ chứng minh được nhà đất đó là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì nhà đất đó cũng được xác định là tài sản chung vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Khi nào nhà đất là tài sản chung của vợ chồng?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Khi nào nhà đất là tài sản chung của vợ chồng? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

> >Xem thêm:

Sang tên sổ đỏ từ hộ gia đình cho cá nhân thế nào?

Sổ đỏ bị sai thông tin thì làm thế nào?

1. Có bắt buộc phải thực hiện thủ tục sang tên nhà đất không?

Việc thực hiện sang tên nhà đất là thủ tục bắt buộc để nhà nước quản lý về đất đai, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.

Như vậy, việc sang tên nhà đất sẽ giúp người thực hiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc ghi nhận việc đăng ký biến động trong Giấy chứng nhận.

2. Quy định về thời hạn sang tên nhà đất

Căn cứ tại Điều 95 Luật Đất đai 2013, các trường hợp đăng ký biến động khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Theo Luật Đất đai 2024, tại Điều 133 quy định cụ thể hơn về thời hạn này. Cụ thể:

• Đối với các trường hợp biến động do thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho: tính từ ngày có biến động (kể từ ngày ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất);
• Đối với trường hợp thi hành án: tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án;
• Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất: tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa có hiệu lực pháp luật.

3. Xử phạt khi không làm hoặc chậm làm thủ tục sang tên nhà đất

Khi chậm hoặc không thực hiện thủ tục sang tên nhà đất, người sử dụng đất có thể bị xử phạt hành chính vì chậm đăng ký biến động và chậm nộp hồ sơ kê khai thuế. Mức phạt cụ thể như sau:

3.1. Mức xử phạt đối với hành vi chậm thực hiện thủ tục đăng kí biến động

Căn cứ theo quy định tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hình thức xử phạt và mức xử phạt đối với hành vi chậm thực hiện thủ tục đăng ký biến động như sau:

Trường hợp không thực hiện hoặc chậm thực hiện đăng ký biến động nhà đất tại khu vực nông thôn:

• Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định;
• Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định.

Trường hợp không thực hiện hoặc chậm thực hiện đăng ký biến động nhà đất tại khu vực đô thị: mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng ở nông thôn. 

3.2. Mức xử phạt đối với hành vi chậm kê khai thuế

Khi thực hiện thủ tục sang tên nhà đất, người sử dụng đất còn phải thực hiện một số nghĩa vụ nộp thuế như: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Khi chậm thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên nhà đất đồng thời những nghĩa vụ nộp thuế cũng bị thực hiện chậm. Cho nên, nếu chậm thực hiện thủ tục sang tên nhà đất, công dân còn bị xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi chậm kê khai thuế.

Theo quy định tại Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, đối với hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế sẽ bị xử phạt như sau:

– Phạt cảnh cáo đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 đến 05 ngày và có tình tiết giảm nhẹ;

– Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.00 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 30 ngày;

– Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 31 ngày đến 60 ngày;

– Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

• Nộp hồ sơ quá thời hạn từ 61 ngày đến 90 ngày;
• Nộp hồ sơ quá thời hạn từ 91 ngày trở lên nhưng không phát sinh số thuế phải nộp;
• Không nộp hồ sơ nhưng không phát sinh số thuế phải nộp;
• Không nộp các phụ lục theo quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết kèm theo hồ sơ quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp.

– Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ quá thời hạn trên 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp, có phát sinh số thuế phải nộp và người nộp thuế đã nộp đủ tiền thuế.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề “Chậm làm thủ tục sang tên nhà đất thì bị xử phạt như thế nào?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Chậm làm thủ tục sang tên nhà đất bị xử phạt như thế nào? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.