Hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một vấn đề không còn xa lạ. Vậy chủ thể nào được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất ở có phải là đối tượng được nhận chuyển nhượng hay không, có phải bất kỳ doanh nghiệp nào đều có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hay không? Bài viết dưới đây Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp cho bạn đọc thông tin về các vấn đề trên.
>Xem thêm
Đất không có giấy tờ có làm được sổ đỏ không?
1. Đất ở là gì?
Pháp luật về đất đai hiện hành không có định nghĩa cụ thể đối với thuật ngữ “đất ở”, tuy nhiên tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 có phân loại các loại đất và đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Từ những định nghĩa về “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị” quy định cụ thể lần lượt tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013 thì ta có thể định nghĩa “đất ở” như sau:
Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một hình thức thuộc chuyển quyền sử dụng đất. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng xác lập một hợp đồng pháp lý. Trong phạm vi nghiên cứu của bài viết này, dưới đây chúng tôi chỉ tập trung vào nghiên cứu chủ thể nhận chuyển nhượng và đối tượng nhận chuyển nhượng của hợp đồng này.
2.1 Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Căn cứ vào điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 thì chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là “tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật Đất đai 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ”. Trong đó, căn cứ vào khoản 1 Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp”.
Căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
“- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
2.2 Đối tượng được nhận chuyển nhượng
Đối tượng nhận chuyển nhượng ở đây là quyền sử dụng đất ở. Do vậy, đối chiếu với quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì đối tượng là quyền sử dụng đất ở đã thỏa mãn các quy định.
Bởi pháp luật đất đai không cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đối với (i) đất trồng lúa, (ii) đất rừng phòng hộ, (iii) đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013).
Cần lưu ý, đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân cũng không được nhận chuyển nhượng.
2.3 Doanh nghiệp có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không?
Đầu tiên, theo giải thích thuật ngữ cụ thể tại khoản 10 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020 thì “doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được thành lập hoặc đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh”. Như vậy, doanh nghiệp được coi là tổ chức kinh tế hay chính là một pháp nhân thương mại theo quy định tại Điều 75 Bộ luật Dân sự 2015.
Do đó, từ những phân tích trên có thể rút ra, doanh nghiệp có thể được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Bởi (i) doanh nghiệp là tổ chức kinh tế thuộc một trong các trường hợp quy định về chủ thể được nhận chuyển nhượng đất; (ii) quyền sử dụng đất ở không thuộc các trường hợp không được pháp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng theo khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013. Và cần lưu ý rằng, quyền sử dụng đất ở ở đây cũng không thuộc trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước mà không được trường hợp được chuyển nhượng.
Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, căn cứ vào Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung cũng như, quyền sử dụng đất ở nói riêng từ doanh nghiệp Việt Nam. Doanh nghiệp này chỉ có thể nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào doanh nghiệp chuyển nhượng).
Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Công ty (doanh nghiệp) có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!
17 Lượt xem
