Sổ đỏ là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp để công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người dân. Tuy nhiên, diện tích đất thực tế lớn hơn so với diện tích đã được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trường hợp phổ biến hiện nay. Vậy, tại sao lại có phần chênh lệch đó, nếu diện tích thực tế nhiều hơn thì phải làm thế nào? Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Khuyến sẽ cung cấp các thông tin về vấn đề này theo quy định của pháp luật hiện hành.
1. Nguyên nhân dẫn đến diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ là gì?
Diện tích đất tăng thêm là phần diện tích tăng thêm so với số liệu ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Vậy các nguyên nhân dẫn đến diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ như sau:
Thứ nhất, do đo đạc chưa chính xác: Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp do đo đạc chưa chính xác là do đo thủ công nên diện tích thực tế và trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không giống nhau. Nếu thuộc vào trường hợp này nhưng không bị thay đổi về ranh giới thì sẽ xử lý theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013.
Thứ hai, do người sử dụng đất lấn, chiếm: Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có hành vi lấn đất bằng việc tự chuyển dịch mốc giới; ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. Còn chiếm đất là việc sử dụng đất không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê người sử dụng không trả lại đất hoặc sử dụng khi nhà nước chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất
Thứ ba, do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Như vậy, có ba nguyên nhân chính dẫn đến diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ. Cá nhân, hộ gia đình cần biết mình thuộc trường hợp nào để có cách xử lý tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định và tiền phải nộp nếu được cấp Giấy chứng nhận.
2. Cách xử lý phần diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ
Trường hợp xảy ra sự chênh chệch diện tích sổ đỏ và trên thực tế thì có hai khả năng xảy ra đó là ranh giới đất thay đổi và ranh giới đất không thay đổi. Ranh giới đất được hiểu là đường vẽ trên bản đồ hoặc mốc giới thực địa xác định quyền sử dụng của các chủ thể có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với phần đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề
Thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.
Như vậy, nếu ranh giới thửa đất không thay đổi thì được cấp sổ đỏ đối với phần diện tích đất tăng thêm nếu đủ điều kiện hoặc cấp đổi sổ đỏ.
Trường hợp ranh giới thửa đất có thay đổi, phần diện tích chênh lệch nhiều được xem xét cấp giấy chứng nhận.
Cụ thể, việc xem xét để cấp sổ đỏ trong trường hợp thay đổi ranh giới đất phụ thuộc vào các trường hợp sau:
– Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận;
Trước tiên cần hực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm đó theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm nếu thửa đất này đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất.
Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu cho thửa đất này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP này thì thực hiện như sau:
+Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận.
+Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Trường hợp tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thực hiện như sau:
+ Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và Giấy chứng nhận (sổ đỏ) với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
+ Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
+ Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
+ Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận.
+ Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì đối với trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ thì sẽ được xem xét cấp sổ đỏ với phần diện tích tăng thêm đó.
3. Hồ sơ xin cấp đổi sổ đỏ phần diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ.
* Cơ sở pháp lý:
– Điều 24a Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP) quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.
– Khoản 7 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định việc cấp sổ đỏ được áp dụng cho toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng (bao gồm diện tích thửa đất gốc và diện tích đất tăng thêm).
* Thành phần hồ sơ:
– Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 10/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng.
– Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc.
– Bản gốc Giấy chứng nhận và hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được lập theo quy định của diện tích đất tăng thêm.
4. Trình tự, thủ tục cấp đổi sổ khi diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ.
Với thửa đất gốc đã được cấp giấy chứng nhận, trình tự, thủ tục cấp đổi sổ với diện tích tăng thêm cần thực hiện thủ tục theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Khi có nhu cầu muốn cấp đổi sổ đỏ khi diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
+ Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 10/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc..
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người đề nghị cấp đổi sổ đỏ nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và thông báo về tình trạng hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ hợp lệ sẽ tiến hành xử lý, trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, còn thiếu sót, sẽ thông báo, hướng dẫn đến người nộp hồ sơ để bổ sung trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc.
Bước 4: Giải quyết yêu cầu
Người nộp hồ sơ thực hiện các nghĩa vụ tài chính, bên cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện giải quyết yêu cầu của người nộp hồ sơ, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hồ sơ đề nghị.
Bước 5: Trả kết quả
Cơ quan đăng ký đất đai trao giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu hoặc gửi UBND cấp xã để trao trong trường hợp nộp hồ sơ tại xã.
Không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời hạn trả kết quả không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã.
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết.
Tóm lại, trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận đã cấp thường rơi vào ba nguyên nhân, chủ yếu do đo đạc chưa chính xác, do người sử dụng đất lấn, chiếm hoặc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế. Vì vậy, khi người dân phát hiện diện tích thực tế lớn hơn so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có quyền đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ phải làm thế nào?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!
19 Lượt xem
