Xem thêm:

Quy định về ghi tên sổ đỏ khi có chung quyền sử dụng đất

Từ 01/08/2024, những trường hợp nào bị hủy sổ đỏ đã cấp?

1. Thế chấp Sổ đỏ là gì?

Thế chấp Sổ đỏ là thuật ngữ người dân thường sử dụng để nói về giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. 

Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

Theo quy định tại Điều 105 và 115 Bộ luật Dân sự, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và nó được xác định là tài sản. Cho nên, căn cứ theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 nêu trên, cá nhân, tổ chức có thể dùng quyền sử dụng đất của mình trong giao dịch thế chấp. 

Như vậy, thế chấp Sổ đỏ hay còn gọi là thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là việc một bên dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên khác.

2. Thế chấp Sổ đỏ thì nhà trên đất có thuộc diện bị thế chấp không?

Việc thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Cùng với đó, tại Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc xử lý tài sản khi bên thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, nếu các bên không có thỏa thuận nào khác thì khi bên thế chấp thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất (hay còn gọi là thế chấp Sổ đỏ) sẽ xảy ra 02 trường hợp xử lý đối với ngôi nhà (tài sản gắn liền với đất) như sau:

• Nếu bên thế chấp vừa là chủ sử dụng đất đồng thời là chủ sở nhà ở thì ngôi nhà đó cũng được xác định là tài sản thế chấp nên khi xử lý tài sản bảo đảm sẽ xử lý cả quyền sử dụng đất và ngôi nhà trên đất;
• Nếu bên thế chấp là chủ sử dụng đất nhưng không đồng thời là chủ sở hữu nhà ở thì ngôi nhà đó không thuộc diện bị thế chấp nên khi xử lý tài sản bảo đảm sẽ chỉ xử lý quyền sử dụng đất của bên thế chấp là chủ sử dụng đất còn ngôi nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu nhà ở và chủ sở hữu nhà ở được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình.

3. Điều kiện để được thế chấp sổ đỏ

Căn cứ theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, chủ sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất (hay còn gọi là thế chấp Sổ đỏ) khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, ngoại trừ các trường hợp:

• Thừa kế quyền sử dụng đất;
• Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa;
• Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận .

• • Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật. 

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Mang Sổ đỏ đi thế chấp thì nhà trên đất có nằm trong diện bị thế chấp không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Thế chấp sổ đỏ thì nhà trên đất có nằm trong diện bị thế chấp không? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

Xem thêm:

Theo luật 2024: Không nộp tiền sử dụng đất bao lâu sẽ bị thu hồi?

Thẻ tín dụng là gì? Lưu ý để sử dụng thẻ an toàn, hiệu quả

1. Vay thế chấp là gì?

Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.

Vậy có thể hiểu vay thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để vay một khoản tiền và người vay phải dùng tài sản của mình để bảo đảm cho khoản vay đó, trường hợp nếu người vay tiền không có khả năng trả tiền thì bên cho vay sẽ xử lý tài sản bảo đảm đó để thanh toán cho khoản vay.

Việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 bằng một trong các phương thức sau:

• Bán đấu giá
• Bên nhận thế chấp tự bán tài sản
• Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho khoản nợ của bên thế chấp
• Phương thức khác (do các bên tự thỏa thuận).

Việc thế chấp tài sản sẽ được chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

• Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt
• Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác
• Tài sản thế chấp đã được xử lý
• Theo thỏa thuận của các bên

2. Vay thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất có được không?

Từ quy định về thế chấp tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 nêu trên, có thể hiểu thế chấp nhà là việc cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp dùng tài sản là nhà ở hợp pháp thuộc sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ cho một khoản vay đối với ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác. 

Theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, có thể thấy pháp luật dân sự công nhận việc thế chấp nhà (tức tài sản gắn liền với đất) mà không thế chấp đất (hay còn gọi là quyền sử dụng đất). 

Theo đó, khi thế chấp nhà mà không thế chấp đất thì sẽ có 02 trường hợp như sau:

• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất;
• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất. 

Tương ứng với hai trường hợp này sẽ có 02 phương án xử lý tài sản thế chấp như sau:

• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất: tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất: khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Điều kiện để có thể vay thế chấp nhà ở

3.1. Điều kiện của nhà ở dùng để vay thế chấp

Căn cứ theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023, điều kiện của nhà ở tham gia các giao dịch về nhà ở nói chung và giao dịch về thế chấp nhà ở nói riêng thì phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này về các giao dịch mà nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

• Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định được hướng dẫn tại khoản 4 đến khoản 8 Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP. 

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai);

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

3.2. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch thế chấp nhà ở

a) Bên thế chấp nhà ở 

Bên thế chấp nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự như:

– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

– Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

b) Bên nhận thế chấp nhà ở 

* Đối với trường hợp bên nhận thế chấp là cá nhân:

– Phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

– Thực hiện theo các quy định sau:

• Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai.

* Đối với trường hợp bên nhận thế chấp là tổ chức:

– Phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; 

– Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này;

– Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Có được thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Có được thế chấp nhà nhưng không thế chấp đất không? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

>Xem thêm

Các loại thuế, lệ phí cần nộp khi làm thủ tục cấp sổ đỏ

Các loại thuế, lệ phí cần nộp khi làm thủ tục cấp sổ đỏ

1. Thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) có quy định: 

“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do người thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp này.”

Cụ thể có thể hiểu, thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được BLDS và pháp luật đất đai quy định; theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được các bên xác lập dưới hình thức hợp đồng bằng văn bản. Theo đó, với bản chất là một giao dịch dân sự, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng chịu sự điều chỉnh của BLDS về các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (quy định tại Điều 117 BLDS 2015).

2. Có được mượn sổ đỏ của người khác để vay tiền ngân hàng không

Pháp luật hiện hành không có quy định về bên thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất đó. Ngoài ra, tại điểm a khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện của bên thế chấp phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự.

Bên cạnh đó, việc “mượn sổ đỏ” của người khác để thế chấp vay tiền là cách gọi thông thường của nhiều người dân. Thực chất, theo pháp luật thì việc “mượn sổ đỏ” để thế chấp vay tiền được thể hiện dưới các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng thế chấp nhà, đất do người đứng tên giấy chứng nhận ký kết trực tiếp với ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác (thực chất đây là việc người có nhà, đất thế chấp nhà, đất của mình và khi nhận được tiền thì lấy tiền cho người “nhờ” đi thế chấp vay).

Trường hợp 2: Hợp đồng thế chấp được người mượn Sổ đỏ ký tên nhưng phải được người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở ủy quyền bằng văn bản (thực chất đây là thực hiện công việc được ủy quyền, hay nói cách khác là thực hiện thay người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở).

Khi thế chấp nhà, đất để vay tiền thì người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở cần lưu ý các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

– Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

– Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

– Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Phương thức xử lý: Bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau đây: Bán đấu giá tài sản; bên nhận thế chấp tự bán tài sản; bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp; phương thức khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Do đó, đến hạn thanh toán hoặc đến hạn trả lãi mà người nhờ thế chấp để vay tiền không trả tiền cho người thế chấp (người có Sổ đỏ) thì người thế chấp phải tự trả các khoản tiền đó, nếu không thực hiện sẽ bị xử lý tài thế chấp (thường là bị phát mại bán đấu giá).

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề “Có được mượn sổ đỏ của người khác để vay tiền ngân hàng không”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Có được mượn sổ đỏ của người khác để vay tiền ngân hàng không? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.