Xem thêm:

Những điểm mới cần chú ý về luật lao động có hiệu lực áp dụng kể từ tháng 7/2025

Những điểm mới trong thủ tục hành chính về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu sau ngày 01/07/2025

Những điểm mới cần chú ý về luật nhà ở, luật đất đai năm 2025

1. Những điểm mới của Luật Công chứng năm 2024 so với Luật Công chứng năm 2014

1.1. Xác định rõ phạm vi và hoạt động công chứng

Luật Công chứng 2014 định nghĩa về công chứng như sau: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”. 

Đến Luật Công chứng 2024 tại khoản 1 Điều 2 quy định rằng “Công chứng là dịch vụ công do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện để chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch mà luật quy định phải công chứng, luật giao Chính phủ quy định phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng“. 

Như vậy, Luật Công chứng năm 2024 đã xác định rõ ràng về phạm vi công chứng cũng như khẳng định hoạt động công chứng là dịch vụ công, Nhà nước ủy quyền ủy nhiệm cho công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng thực hiện, từ đó nâng cao hiệu quả, tạo thuận lợi cho việc ký kết các giao dịch.

1.2. Giới hạn độ tuổi của công chứng viên

Luật Công chứng 2024 đã bổ sung quy định về tiêu chuẩn bổ nhiệm, bổ nhiệm lại công chứng viên đó là: “Là công dân Việt Nam không quá 70 tuổi” và công chứng viên đương nhiên miễn nhiệm khi quá 70 tuổi (Điều 10, 16, 17 Luật Công chứng 2024). Bên cạnh đó, theo khoản 5 Điều 76 Luật Công chứng 2024, công chứng viên quá 70 tuổi đang hành nghề công chứng bắt đầu từ thời điểm Luật Công chứng 2024 có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục hành nghề trong thời hạn tối đa là 02 năm. 

1.3. Quy định thống nhất thời gian tập sự hành nghề công chứng

Luật Công chứng 2014 quy định về thời gian tập sự hành nghề theo khoản 1 Điều 11: “Thời gian tập sự hành nghề công chứng là 12 tháng đối với người có giấy chứng nhận tốt nghiệp khóa đào tạo nghề công chứng và 06 tháng đối với người có giấy chứng nhận bồi dưỡng nghề công chứng. Thời gian tập sự hành nghề công chứng được tính từ ngày đăng ký tập sự“.

Đến Luật Công chứng 2024, tại khoản 1 Điều 12 đã quy định thống nhất về thời gian hành nghề công chứng là 12 tháng: “Thời gian tập sự hành nghề công chứng là 12 tháng, được tính từ ngày quyết định đăng ký tập sự có hiệu lực“. Quy định về thời gian được thống nhất giúp cho người tập sự đảm bảo thời gian để học hỏi, trải nghiệm, vận dụng và thực hành các kỹ năng trên thực tiễn.

1.4. Bổ sung các trường hợp thực hiện công chứng ngoài trụ sở của các tổ chức hành nghề công chứng

Luật Công chứng 2024 đã bổ sung quy định về địa điểm công chứng theo Khoản 2 Điều 46 của Luật này: “Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng nếu người yêu cầu công chứng thuộc các trường hợp sau: 

a) Lập di chúc tại chỗ ở theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015;

b) Không thể đi lại được vì lý do sức khỏe, đang điều trị nội trú hoặc bị cách ly theo chỉ định của cơ sở y tế;

c) Đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù, đang bị áp dụng các biện pháp xử lý hành chính;

d) Có lý do chính đóng khác theo quy định của Chính phủ.”

Việc công chứng được thực hiện ngoài tổ chức hành nghề công chứng đã được quy định một cách chi tiết rõ ràng đảm bảo tính chặt chẽ theo cơ sở pháp luật.

Bên cạnh những trường hợp trên thì Điều 43 Nghị định 104/2025/NĐ-CP đã quy định rõ hơn về  các trường hợp “Có lý do chính đáng khác” như: phụ nữ đang mang thai hoặc nuôi con dưới 12 tháng tuổi; người cao tuổi, người khuyết tật hoặc có khó khăn trong việc đi lại;… Tất cả những quy định này đều dựa trên cơ sở thuận tiện cho những người đang trong hoàn cảnh không thể công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng giúp họ có thể thực hiện thủ tục công chúng một cách dễ dàng hơn.

1.5. Bổ sung quy định về công chứng điện tử

Luật Công chứng 2024 đã triển khai và bổ sung các quy định về công chứng điện tử theo quy định tại Mục 3 “Công chứng điện tử” từ Điều 62 đến Điều 65. Theo đó người yêu cầu công chứng có thể thực hiện công chứng điện tử theo 2 cách:

Theo điểm a Khoản 1 Điều 65 Luật Công chứng 2024: “Công chứng điện tử trực tiếp là việc người yêu cầu công chứng giao kết giao dịch trước sự chứng kiến trực tiếp của công chứng viên, công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận giao dịch bằng chữ ký số để tạo ra văn bản công chứng điện tử”;

Theo điểm b Khoản 1 Điều 65 Luật Công chứng 2024: “Công chứng điện tử trực tuyến là việc các bên tham gia giao dịch có yêu cầu công chứng không có mặt tại cùng một địa điểm và giao kết giao dịch thông qua phương tiện trực tuyến trước sự chứng kiến trực tiếp của công chứng viên; công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận giao dịch bằng chữ ký số để tạo ra văn bản công chứng điện tử”.

Mặc dù Công chứng điện tử mang lại rất nhiều thuận lợi cho người dân nhưng không phải trong mọi trường hợp đều có thể sử dụng. Quy định tại Điều 48 Nghị định 104/2025/NĐ-CP đã quy định cụ thể những trường hợp có thể áp dụng công chứng điện tử như trong giao dịch dân sự, di chúc,…

Công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nhận giao dịch bằng chữ ký số để tạo ra văn bản công chứng điện tử, đây là một quy định hoàn toàn mới ma Luật Công chứng 2014 không có. Trong thời đại chuyển đổi số, quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người yêu cầu công chứng thực hiện hoạt động công chứng trong thời đại công nghệ số.

1.6. Bỏ các quy định về “Quản lý nhà nước về Công chứng” và “Xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp”

Luật Công chứng 2014 đã quy định rõ ràng về nội dung “Quản lý nhà nước về Công chứng” tại Chương VIII và “Xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp” tại Chương IX.

Đến Luật Công chứng 2024 đã lược bỏ hoàn toàn 02 chương này. Cụ thể, “Quản lý nhà nước về Công chứng” đã được quy định chi tiết hơn tại Chương VI Nghị định 104/2025/NĐ-CP và “Xử phạt vi phạm và giải quyết tranh chấp” được liệt kê đầy đủ chi tiết tại Nghị định 117/2024/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 82/2020/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2020 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ Tư pháp; Hành chính Tư pháp; Hôn nhân và gia đình; Thi hành án dân sự; Phá sản doanh nghiệp; Hợp tác xã.

2. Những hướng dẫn mới của Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ tháng 07/2025

Sau khi Luật Công chứng năm 2024 có hiệu lực thì cơ quan chính phủ, đưa ra một số văn bản để hướng dẫn chi tiết một số quy định trong Luật Công chứng 2024. Cụ thể như sau:

– Nghị định 104/2025/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2025 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng: quy định chi tiết về phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng; bổ sung lộ trình cụ thể cho việc chuyển đổi Phòng công chứng; quy định mới về cách xác định giá quyền nhận chuyển đổi Phòng công chứng; rút gọn thủ tục chuyển đổi Phòng công chứng.

Đồng thời, nghị định còn quy định loại hình Văn phòng công chứng theo mô hình doanh nghiệp tư nhân; quy định cụ thể về giải thể Phòng công chứng; bổ sung rõ các trường hợp được xem là “lý do chính đáng khác” để thực hiện công chứng ngoài trụ sở; bổ sung quy định về việc chụp ảnh công chứng viên chứng kiến việc ký văn bản; quy định chi tiết hơn về bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên; bổ sung quy định về công chứng điện tử.

– Thông tư 06/2025/TT-BTP của Bộ Tư pháp ngày 15 tháng 5 năm 2025 quy định về tập sự hành nghề công chứng quy định chi tiết về phạm vi và đối tượng áp dụng; tập sự hành nghề công chứng; kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng; quản lý tập sự hành nghề công chứng.

– Thông tư 05/2025/TT-BTP của Bộ Tư pháp ngày 15 tháng 5 năm 2025 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng quy định chi tiết về phạm vị và đối tượng áp dụng; đào tạo nghề công chứng, chương trình khung đào tạo nghề công chứng; tổ chức và hoạt động công chứng.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề “Những điểm mới nổi bật của Luật Công chứng 2024 so với Luật Công chứng 2014″. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bình Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Những điểm mới nổi bật của Luật Công chứng 2024 so với Luật Công chứng 2014 appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

Xem thêm:

Từ 01/7/2025 sau sáp nhập, người dân có bắt buộc phải đăng ký thay đổi thông tin trên Sổ đỏ, Sổ hồng hay không?

Những điểm mới cần chú ý về luật nhà ở, luật đất đai năm 2025

Sau ngày 01/07/2025, một số điểm mới trong thủ tục hành chính về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu đó là:

1. Chủ tịch Ủy ban nhân cấp xã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu

Từ ngày 01/07/2025, Chủ tịch UBND xã có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cộng đồng dân cư.

Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai:

“Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã…“.

Như vậy thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai 2024 sẽ được chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, trong đó có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, hàng loạt thẩm quyền khác được chuyển giao từ cấp huyện về chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã, như: Chấp thuận phương án sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế; phê duyệt phương án sử dụng đất lúa của cá nhân; thu hồi đất; phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phê duyệt phương án cưỡng chế và kinh phí cho hoạt động cưỡng chế; quyết định giá đất cụ thể; quyết định giá bán nhà ở tái định cư trong địa bàn,…

Việc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu đã thúc đẩy cải cách đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm bớt áp lực cho các cơ quan đăng ký đất đai, giúp nâng cao hiệu quả công tác và làm việc.

Uỷ ban nhân dân cấp xã là cơ quan trực tiếp nắm bắt tình hình hoàn cảnh tại địa phương, từ đó có các biện pháp quản lý hiệu quả hơn. Bên cạnh đó, người dân có thể thực hiện các thủ tục hành chính một cách dễ dàng hơn, tránh tốn kém thời gian và chi phí để đăng ký thủ tục.

2. Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu được rút ngắn

Tiểu mục II Mục A Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP có quy định về thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu từ ngày 01/07/2025:

“1. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc“. Trước đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định như sau: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc”.

Như vậy, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đã được rút ngắn từ không quá 20 ngày xuống còn không quá 17 ngày, vẫn giữ nguyên thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

3. Người dân được tự chọn nơi nộp hồ sơ đất đai tại bất kỳ đơn vị nào trong cùng một tỉnh, thành phố

Trước đây, theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì trước ngày 01/07/2025, người dân hoặc doanh nghiệp chỉ được nộp hồ sơ đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền theo địa giới hành chính nơi có đất. Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định:

“1. Việc nộp hồ sơ quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 21 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì người yêu cầu đăng ký được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh”.

Do đó, từ ngày 01/07/2025, người dân hay doanh nghiệp sẽ được lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký đất đai trong phạm vi cấp tỉnh, thay vì bắt buộc phải nộp tại nơi có đất theo quy định cũ, giúp người dân được thuận tiện hơn trong việc thực hiện các thủ tục hành chính.

4. Số hóa thủ tục hành chính

Đây là một sự thay đổi lớn đáng chú ý theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, phù hợp với sự phát triển của cơ chế chuyển đổi số. Thay vì phải đến làm việc trực tiếp với các cơ quan quản lý để thực hiện các thủ tục hành chính thì từ ngày 01/07/2025, các thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có thể được thực hiện trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công.

Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 1 Tiểu mục I Mục A Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: “Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh”. Như vậy, quy định này giúp người dân có thể nộp hồ sơ mọi lúc, không giới hạn về thời gian.

Việc số hóa thủ tục hành chính góp phần giúp người dân giảm gánh nặng về chi phí và tinh gọn thủ tục hành chính, bên cạnh đó quy trình nó còn đẩy nhanh tốc độ xử lý hồ sơ, đảm bảo tính chính xác, minh bạch trong hoạt động quản lý.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin về “Những điểm mới trong thủ tục hành chính về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu sau ngày 01/07/2025″. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947.867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến xin chân thành cảm ơn!

The post Những điểm mới trong thủ tục hành chính về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu sau ngày 01/07/2025 appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

> Xem thêm

Những điểm mới của Luật Nhà ở năm 2023

Những điểm mới của luật kinh doanh bất động sản

I. Những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung thêm 78 điều. Trong đó có những điểm mới đáng chú ý sau đây:

1. Bãi bỏ khung giá đất và định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất và sửa đổi quy định về công bố bảng giá đất của luật cũ Luật Đất đai 2013 (theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất được ban hành 05 năm 01 lần).

Luật Đất đai 2024 sửa đổi quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm. Theo khoản 3 Điều 159 luật này quy định, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Luật Đất đai 2024 cũng chuẩn hóa 04 phương pháp định giá đất theo khoản 5 Điều 158, bao gồm:

• Phương pháp so sánh;
• Phương pháp thu nhập;
• Phương pháp thặng dư;
• Phương pháp hệ số điều chỉnh đất.
• Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đây là điểm mới quan trọng, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập lao lâu nay về xác định giá đất, làm cơ sở cho các mục đích khác nhau như thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, quy định rõ trách nhiệm của các bên liên quan trong giao dịch,…

2. Mở rộng đối tượng sử dụng đất

Luật mới đã sửa đổi, bổ sung quy định về người sử dụng đất để thống nhất với quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Tín ngưỡng, tôn giáo, Luật Quốc tịch, Luật Đầu tư; không phân biệt công dân Việt Nam định cư trong nước hay ở nước ngoài trong tiếp cận đất đai.

Theo khoản 3 Điều 4 quy định về người sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chính thức là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam (tuy nhiên quyền thế chấp chỉ được giới hạn là thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam). Đồng thời bổ sung một số quyền lợi đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài như: được nhận chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đấy trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao; được khuyến khích đầu tư hạ tầng trong khu công nghệ cao và mục đích phát triển khoa học, công nghệ, v..v.. (quy định chi tiết tại Điều 41, 42, 43, 44 Luật Đất đai 2024)

Bên cạnh đó, theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 không còn công nhận hộ gia đình là người sử dụng đất, hiện nay Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất vẫn có bao gồm hộ gia đình. Căn cứ vào quy định này, từ ngày 01/01/2025 hộ gia đình sẽ không được cấp đất cho sử dụng chung như trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Điều này tạo sự thuận lợi trong việc giảm thiểu các thủ tục hành chính trong việc đăng kí biến động đất đai.

Đây là bước tiến quan trọng của Luật Đất đai mới, tạo sự thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi và góp phần làm tăng cơ hội tiếp cận, sở hữu, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, đồng thời góp phần thu hút đầu tư nước ngoài cho phát triển kinh doanh bất động sản và nền kinh tế.

3. Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân

Hiện nay, theo Điều 130 Luật Đất đai 2013 hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 Luật Đất đai 2013.

Theo luật mới, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối mỗi loại đất quy định cụ thể tại khoản 1, 2 và 3 Điều 176 Luật Đất đai 2024.

Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân ứng dụng khoa học công nghệ để sử dụng hiệu quả quỹ đất đã tích tụ, góp phần thúc đẩy nông nghiệp phát triển hiệu quả và bền vững hơn, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả chiến lược quốc gia về xây dựng nông thôn mới.

4. Thống nhất tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với sổ đỏ, sổ hồng

Theo Luật Đất đai 2024 thì sổ đổ, sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trước đây, sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi như sau:

• Từ ngày 10/12/2009 đến ngày 31/12/2023, sổ đỏ, sổ hồng sẽ có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, Luật Đất đai 2013)
• Trước đó nữa thì sổ đỏ sổ hồng có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Theo Nghị định 60-CPngày 05/7/1994, Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Nghị định 64-CP, Thông tư 346/1998/TT-TCĐC).

Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước có căn cứ xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

5. Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đã có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tại Chương III gồm 23 điều, từ Điều 26 đến Điều 48. So với trước đây, Luật đã bổ sung nhiều quy định.

Cụ thể, các đối tượng thuộc người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ có 08 quyền chung được quy định tại Điều 26. Ngoài ra, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 26 và Điều 27 Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh các quyền chung nêu trên, từng đối tượng thuộc người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 sẽ thêm các quyền và nghĩa vụ riêng như sau:

• Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất (từ Điều 32 đến Điều 36)
• Quyền và nghĩa vụ của cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất (từ Điều 37 đến Điều 39)
• Quyền và nghĩa vụ của cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất (từ Điều 40 đến Điều 44)

6. Quy định các trường hợp đất không có giấy tờ trước ngày 01/07/2014 được cấp sổ đỏ

Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 – trước 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:

– Không vi phạm pháp luật về đất đai;

– Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền;

– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.

Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Sổ đỏ thêm 10 năm (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014). Đồng nghĩa với việc, từ năm 2025, đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 tăng cơ hội được cấp Sổ đỏ.

Bên cạnh đó, Luật còn quy định đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 01/7/2014 – trước ngày 01/01/ đáp ứng các điều sau theo quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 thì được cấp Sổ đỏ:

– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp;

– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất;

– Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

Từ năm 2025 – khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đất cấp sai thẩm quyền sau ngày 01/7/2014 – trước ngày 01/01/2025 sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên.

7. Hiệu lực sớm đối với một số nội dung và giao Chính phủ quy định chi tiết hơn, tăng hiệu lực thực thi

Điều 190 và Điều 248 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 4 năm 2014 (sớm hơn 08 tháng đối với hiệu lực chung), quy định về định giá đất; sử dụng đất để thực hiện hoạt động lấn biển (Điều 190), đồng thời các dự án lấn biển đã được quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực sẽ được tiếp tục thực hiện mà không cần đấu giá, đấu thầu; về quản lý, chuyển đổi mục đích sử dụng rừng phù hợp với quy định Luật lâm nghiệp, góp phần bảo tồn rừng tự nhiên (Điều 248).

Việc giao Chính phủ quy định chi tiết hơn khoảng 65 nội dung của Luật sẽ giúp Luật sớm đi vào cuộc sống, việc triển khai thực hiện đầy đủ, chặt chẽ và hiệu quả hơn.

II. Những tác động đến người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế

Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước. Với 16 chương, 260 điều, Luật Đất đai 2024 đã góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai; Giải quyết các vấn đề vướng mắc, tồn tại từ thực tiễn công tác quản lý, sử dụng đất. Tăng cường quản lý đất đai cả về diện tích, chất lượng, giá trị kinh tế,… Đồng thời đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; Thúc đẩy thương mại hóa quyền sử dụng đất, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh; Thiết lập hệ thống quản lý đất đai hiện đại, minh bạch, hiệu quả, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, chuyển đổi số, nâng cao chỉ số tiếp cận đất đai. Phát huy dân chủ, hạn chế tình trạng khiếu kiện về đất đai.

Luật Đất đai (sửa đổi) đẩy mạnh phân cấp, phân quyền trong thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thống nhất quản lý theo hướng nâng cao trách nhiệm của địa phương và kiểm tra, giám sát, kiểm sát, kiểm soát chặt chẽ của Trung ương; giảm đầu mối, giảm trung gian, gắn với cải cách hành chính, giảm phiền hà, tiêu cực.

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đã thể chế các quan điểm, chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, giải quyết được các vướng mắc, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai đã được Quốc hội thông qua, hiện nay Chính phủ đang tập trung để hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật bảo đảm sau khi Luật có hiệu lực thi hành thì hệ thống pháp luật đất đai đã bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Với một hệ thống pháp luật đất đai được hoàn thiện sẽ góp phần sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên đất trong giai đoạn mới, hướng tới mục tiêu phát huy cao nhất nguồn lực đất đai để góp phần đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin về “Một số điểm mới nổi bật của Luật Đất đai năm 2024”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

> Xem thêm

Những điểm mới của luật kinh doanh bất động sản

04 bước kiểm tra pháp lý khi mua chung cư

Những điểm mới của Luật Nhà ở năm 2023 được phân tích cụ thể như sau:

1. Được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật cho người mua nhà chung cư mini và đáp ứng đủ điều kiện về phòng cháy chữa cháy.

Căn cứ vào Điều 57 Luật nhà ở 2023 về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê có quy định như sau:

“1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;

b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

2. Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

3. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

b) Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;

c) Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

4. Trường hợp nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân quy định tại khoản 3 Điều này có căn hộ để bán, để cho thuê mua thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.”

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 quy định, cá nhân muốn xây chung cư chung cư cỡ nhỏ (hay còn gọi là mini, nhà ở từ 02 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 02 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Các tiêu chuẩn kĩ thuật đối với loại nhà ở này sẽ theo quy định chung của nhà chung cư.

Căn hộ đủ điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, về hạ tầng kĩ thuật và đảm bảo thiết kế theo thiết kế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ. Sản phẩm bất động sản này cũng sẽ được tham gia giao dịch trong thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Quy định này góp phần nào tháo gỡ gỡ những vướng mắc bất cập về chung cư mini ở các thành phố lớn hiện nay, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp, đảm bảo an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy và đảm bảo an sinh xã hội.

Do đó, từ ngày 01/01/2025 (Luật nhà ở 2023 có hiệu lực) nếu mua căn hộ chung cư mini đã đáp ứng các điều kiện nêu trên thì người mua căn hộ chung cư sẽ được cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng) và được bán, cho thuê mua, cho thuê.

2. Không còn quy định về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư

Trước đó, theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014 có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, như sau:

“1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định.”

Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Do đó, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và người dân vẫn được bồi thường.

Quy định này được nhiều người dân đồng tình ủng hộ và thấy yên tâm hơn về vấn đề nhà ở khi số người sử dụng nhà chung cư hiện nay ngày càng gia tăng.

3. Thêm nhiều đối tượng được phép mua nhà ở xã hội

Theo đó, Luật Nhà ở 2023 bổ sung 02 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định tại khoản 11, 12 Điều 76 như sau:

“11. Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

12. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.”

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu ngày càng tốt hơn, công bằng hơn đối với người có thu nhập thấp, những người yếu thế trong xã hội.

4. Phát triển quỹ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại.

Trong Luật Nhà ở 2014, việc yêu cầu bố trí đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại không quy định cụ thể.

Tuy nhiên theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm: quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Đối với khu vực nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.

2. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.”

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

5. Ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội để phát triển mạnh mẽ hơn loại nhà ở này

Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn.

Đối với Luật Nhà ở 2023, Chủ dự đầu tư dự án sẽ ưu đãi chính sách khi thực hiện dự án nhà ở xã hội theo Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023:

“2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn quy định tại khoản 1 Điều này được hưởng các ưu đãi sau đây:

a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này;

b) Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;

c) Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;

d) Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này;

đ) Được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ;

e) Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án;

g) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan;

h) Ưu đãi khác theo quy định của pháp luật (nếu có).”

Như vậy, theo Luật Nhà ở 2023 thì chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

6. Mở rộng biên lợi nhuận cho chủ đầu tư nhà ở xã hội

Theo điểm c, d khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công được hưởng các ưu đãi sau đây:

c) Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;

d) Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, theo Luật Nhà ở 2023 thì chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Thêm vào đó, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này.

7. Xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp

Theo khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở 2023 quy định về Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp như sau:

“1. Công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp.”

So với Luật nhà ở 2014 thì Luật nhà ở 2023 đã bổ sung thêm đối tượng nhà ở là nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp.

8. Sửa đổi bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Theo Luật Nhà ở 2014, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

Theo quy định tại điểm d, đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

“d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;

đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;”

Như vậy theo Luật nhà ở 2023 trong thời hạn 05 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.

Bên cạnh đó, theo khoản 4 Điều 80 Luật Nhà ở 2023 cũng đã quy định: “Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê”.

Do vậy, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư nhà ở xã hội. Đây là quy định mới, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc thực hiện trách nhiệm của nhà nước đối với người lao động, nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu về nhà ở xã hội. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam với chức năng nhiệm vụ vai trò của mình đứng ra tổ chức xây dựng nhà ở xã hội là phù hợp với chức trách nhiệm vụ quyền hạn, góp phần nâng cao uy tín, vai trò đối với người lao động. Tuy nhiên, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam từ trước đến nay chủ yếu thiên về công tác quản lý hành chính và thực hiện các hoạt động xã hội nên việc đứng ra tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ là công việc đòi hỏi cơ quan này, có thay đổi về tổ chức bộ máy, về nhân lực, về kinh nghiệm quản lý để thực hiện nhiệm vụ mới này theo quy định của luật nhà ở. Để quy định pháp luật này đảm bảo tính khả thi thì cần phải có quy định cụ thể chi tiết để tổ chức thực hiện. Cần phải có những chỉ tiêu, định mức, kế hoạch, bố trí nhân lực, nguồn ngân sách để quy định này có thể được thực hiện trên thực tế một cách có hiệu quả.

Có thể nói, những điểm mới của Luật Nhà ở sẽ có tác động mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đối với các dự án nhà ở xã hội. Đầu tư vào việc xây dựng nhà ở xã hội sẽ có lợi nhuận, nhiều cơ hội phát triển và quỹ nhà ở xã hội sẽ gia tăng, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao trong xã hội. Khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu kể từ ngày 01/01/2025 được tổ chức thực hiện thì sẽ gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu về nhà ở xã hội của Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Những điểm mới của Luật nhà ở năm 2023”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Những điểm mới của Luật Nhà ở năm 2023 appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

> Xem thêm

Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực?

Quy định về yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai

1. Những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014

1.1. Đổi mới quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 hiện hành không có quy định cụ thể về tiền đặt cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đặt ra giới hạn về tỉ lệ đặt cọc mà chủ đầu tư được thu tối đa khi kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Cụ thể, tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định:

“Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.”

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Sở dĩ Nhà nước đặt ra quy định này, trước hết đã thể hiện đúng bản chất của giao dịch buôn bán liên quan tới bất động sản, sau đó là nhằm hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua nhà ở, tránh để xảy ra tình trạng chủ đầu tư lợi dụng chiếm dụng hay lừa đảo chiếm đoạt tiền cọc.

1.2. Thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng giảm tỷ lệ số tiền phải thanh toán

Về việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, quy định pháp luật đã có sự thay đổi. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật hiện hành được hiểu là việc bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua theo thỏa thuận. Theo Luật Kinh doanh 2023 hiện nay, việc thanh toán thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện nhiều lần, cụ thể:

• Đối với việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng cũng được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không được quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc; những lần tiếp theo tổng số tiền phải thanh toán trước cho bên thuê mua không được quá 50% giá trị hợp đồng và phải phù hợp với tiến độ xây dựng.

Như vậy, so sánh với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai giảm xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay. Điều này sẽ giúp bảo vệ quyền lợi, giảm áp lực tài chính cho người thu mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

1.3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung cụ thể các điều khoản quy định về điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, một số các đối tượng dưới đây không phải thành lập doanh nghiệp khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản:

– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

Và một số trường hợp khác.

Tuy nhiên, theo Luật mới chỉ quy định riêng cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định. Cá nhân kinh doanh bất động sản phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc; không đang bị Tòa án cấm hành nghề kinh doanh bất động sản.

Như vậy, từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành, tức là 01/01/2025, chỉ có cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã. Các tổ chức, cá nhân khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã. Đây là một trong những điểm mới quan trọng so với Luật năm 2014.

1.4. Quy định về công khai thông tin bất động sản, dự án trước khi đưa dự án vào kinh doanh

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản.

Theo Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin sau trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, bao gồm:

(1) Thông tin dự án bất động sản, bao gồm: Quyết định chủ trương đầu tư; quyết định về giao đất, cho thuê đất; thông tin quy hoạch; hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch;

(2) Thông tin nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

(3) Thông tin nhà ở, công trình xây dựng có sẵn;

(4) Thông tin về quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Trong trường hợp các thông tin đã công khai có thay đổi, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm cập nhật. Việc công khai thông tin này được kỳ vọng giúp bên mua và nhận chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản nắm rõ thông tin về dự án và thời điểm dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; đảm bảo tính công khai, minh bạch và đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư.

2. Một số bổ sung quan trọng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023

2.1. Bổ sung thêm về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân để kinh doanh dịch vụ bất động sản. Căn cứ Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, pháp luật phân loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản làm 03 loại chính như sau:

• Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
• Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
• Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.

Đến Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có quy định thêm một loại hợp đồng nữa, là hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này. Trong những năm gần đây, việc giao dịch đất đai trên sàn được nhiều người lựa chọn, dần dần trở nên phổ biến trong cuộc sống.

Nhà nước hiện nay khuyến khích các tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch về đất đai thông qua sàn giao dịch. Do đó, hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản được bổ sung là điều không thể thiếu, góp phần làm chặt chẽ, đầy đủ hơn các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản hiện nay.

2.2. Các loại công trình có sẵn, hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Công trình xây dựng có sẵn là công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung, quy định cụ thể loại công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại khoản 2 Điều 5, đó là:

“Điều 5. Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh

2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.”

Bên cạnh đó, Luật mới đã bỏ quy định, các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Thay vào đó, quy định chỉ được kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Trên đây là bài viết về một số sửa đổi, bổ sung trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được kỳ vọng sẽ đem lại chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản ngay khi Luật có hiệu lực. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.