Xem thêm:

Năm 2025, đất do thôn giao trái thẩm quyền có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Năm 2025, đất ở có xây khách sạn được không?

1. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở là gì?

Theo Khoản 11 Điều 3 Luật đất đai 2024: “Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.”

Căn cứ Điều 9 Luật đất đai 2024, dựa vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại thành 03 nhóm bao gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. 

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất chăn nuôi tập trung; đất làm muối và đất nông nghiệp khác.

Trong khi đó, đất ở được xác định là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Theo Khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2025/NĐ-CP, đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất, đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. 

Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở là việc người sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp sang mục đích sử dụng đất ở.

2. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở

Theo Khoản 1 Điều 122 Luật đất đai 2024 và Khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải đáp ứng căn cứ cụ thể như sau:

“Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”

Ngoài ra, căn cứ Điều 46 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp bao gồm: đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở từ 02 ha trở lên thì cần phải đáp ứng các tiêu chí, điều kiện cụ thể như sau: 

• Có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp;
• Có phương án sử dụng tầng đất mặt theo quy định của pháp luật về trồng trọt;
• Có đánh giá sơ bộ tác động môi trường hoặc đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 02 ha các loại đất nêu trên sang đất ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để quy định tiêu chí, điều kiện cụ thể việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác để bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả đáp ứng với yêu cầu bảo đảm an ninh lương thực và bảo vệ môi trường trên địa bàn tỉnh.

3. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở

a) Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã.

b) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (Bộ phận Một cửa tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã). 

c) Thời hạn giải quyết: không quá 15 ngày.

d) Trình tự, thủ tục thực hiện:

Căn cứ vào điểm b Khoản 1 Điều 121 Luật đất đai 2024, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở được quy định ở Phần  III “TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIAO ĐẤT; CHO THUÊ ĐẤT; CHO PHÉP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT; GIAO ĐẤT VÀ GIAO RỪNG; CHO THUÊ ĐẤT VÀ CHO THUÊ RỪNG; CHUYỂN HÌNH THỨC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT; ĐIỀU CHỈNH QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHO PHÉP CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT” của Nghị định 151/2025/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Bước 1: Người đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất nộp cho Bộ phận Một cửa.

Thành phần hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở bao gồm:

• Đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
• Phương án sử dụng tầng đất mặt theo Mẫu số 26 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa;
• Trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bước 2: Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường thực hiện:

• Giao Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ;
• Hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ;
• Rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa; tổ chức kiểm tra phương án sử dụng tầng đất mặt đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa (nếu có);
• Chủ trì, phối hợp các cơ quan có liên quan xác định trường hợp được miễn tiền sử dụng đất đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất (nếu có);
• Hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã. 

Bước 3: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Thực hiện các công việc liên quan đến nghĩa vụ tài chính

• Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường chuyển thông tin địa chính thửa đất theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP cho cơ quan thuế;
• Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định; ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất gửi cho người sử dụng đất. 
• Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất.
• Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường.

Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường ký hoặc trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận và chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính; cơ quan chuyên môn về lâm nghiệp có trách nhiệm cập nhật, lưu trữ hồ sơ theo pháp luật về lâm nghiệp.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Làm thế nào để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Năm 2025, làm thế nào để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.