Xem thêm

Diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ phải làm thế nào?

Từ ngày 01/08/2024, cấm phân lô bán nền, người dân sẽ không được tách thửa?

Điều kiện tách thửa đất ở Bắc Ninh

1. Đất không có Sổ đỏ là gì?

Đất không có sổ đỏ là đất chưa được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận công nhận quyền sử dụng đất do chưa thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đất đó không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. 

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, kể từ ngày 01/08/2024, những trường hợp đất dưới đây sẽ không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (Điều 179 Luật Đất đai 2024);
• Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này;
• Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;
• Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;
• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

2. Đất không có sổ đỏ có tách thửa được không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai về tách thửa đất thì việc tách thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

• Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đất không có sổ đỏ, người dân có được phép tách thửa? (Hình minh họa)

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;

• Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. 

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

• Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.

Vì vậy, có thể thấy pháp luật hiện hành quy định đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc khi tiến hành tách thửa. Do đó, trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không thể thực hiện thủ tục tách thửa đất bởi vì chỉ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ sử dụng đất mới có thể thực hiện được đầy đủ các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền tách thửa đất. 

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề đất không có sổ đỏ, người dân có thể thực hiện tách thửa không? Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post 2025 Tách thửa cho đất không có sổ đỏ được không? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

Xem thêm

Những điểm mới của Luật Nhà ở năm 2023

Anh chị em ruột chuyển nhượng bất động sản cho nhau có mất thuế không?

1. Nhà ở xã hội là gì?

Theo quy định tại khoản 7 Điều 2 của Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. 

Tùy thuộc vào quy hoạch xây dựng được phê duyệt thì nhà ở xã hội có thể là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. Giá bán của nhà ở xã hội sẽ rẻ hơn rất nhiều so với các loại nhà thương mại cùng phân khúc, cùng khu vực. Chính vì vậy, pháp luật có những quy định khá chặt chẽ về điều kiện cho thuê, mua bán nhà ở xã hội. 

2. Điều kiện cho thuê, mua bán nhà ở xã hội 

2.1. Điều kiện đối với bên cho thuê, bên bán nhà ở xã hội

Thứ nhất, đối với nhà ở xã hội hình thành trong tương lai: 

• Việc cho thuê nhà ở xã hội: Căn cứ vào điểm c khoản 3 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 thì bên cho thuê, bên bán nhà ở xã hội không được ký hợp đồng cho thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai mà chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính khi đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm a và b khoản 3 Điều 88 Luật nhà ở 2023. 
• Căn cứ vào khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, có ba điều kiện của việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai:

• Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;
• Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp nước, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
• Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.

Thứ hai, đối với nhà xã hội có sẵn 

Căn cứ vào khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, việc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội có sẵn phải đáp ứng bốn điều kiện sau: 

• Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;

• Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
• Nhà ở không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
• Nhà ở đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

Thứ ba, đối với nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng 

Căn cứ theo khoản 5 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, điều kiện của việc cho thuê nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng như sau: 

• Tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng trong xây dựng, cải tạo nhà ở;
• Tuân thủ quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường trong quá trình xây dựng, cải tạo nhà ở;
• Bảo đảm an toàn cho người và tài sản của chủ sở hữu, người sử dụng công trình xây dựng liền kề trong quá trình xây dựng, cải tạo nhà ở; trường hợp gây thiệt hại thì phải bổi thường theo quy định của pháp luật;
• Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ xây dựng;
• Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ;
• Đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ. 

2.2. Điều kiện đối với bên được thuê, bên mua nhà ở xã hội

Thứ nhất, về số lượng được thuê, mua nhà ở xã hội

Căn cứ vào khoản 6, 7 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, các đối tượng được hưởng chính sách xã hội về nhà ở xã hội được thuê, mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội.

Thứ hai, mục đích của việc thuê, mua nhà ở xã hội 

Căn cứ vào khoản 8 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, bên được thuê, mua nhà ở xã hội chỉ được sử dụng nhà vào mục đích ở cho bản thân và thành viên trong gia đình trong thời gian thuê; thuê mua; nếu bên thua, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này. 

Thứ ba, bán lại nhà ở xã hội

• Bên mua nhà không được bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiếu là 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở
• Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. 

• Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.                                                                                                   

3. Xử lý vi phạm về điều kiện cho thuê, mua bán nhà ở xã hội 

Căn cứ vào khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 thì trường hợp bán, cho thuê, mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. Cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Chính phủ. Xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật Nhà ở 2023, bên thuê mua được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ trường hợp:

• Bên thuê mua nhà ở xã hội chết mà không có người thừa kế hợp pháp theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 175 Luật Nhà ở 2023; 
• Các trường hợp quy định tại điểm e và điểm h khoản 1 Điều 127, các điểm a, b, c, d và đ khoản 2 Điều 176 của Luật này.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề “Điều kiện cho thuê, mua bán nhà ở xã hội”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

NK Lawyers

The post Điều kiện cho thuê, mua bán nhà ở xã hội năm 2025 appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

Xem thêm

Chậm làm thủ tục sang tên nhà đất bị xử phạt như thế nào?

Anh chị em ruột chuyển nhượng bất động sản cho nhau có mất thuế không?

1. Nhà ở xã hội là gì?

Căn cứ vào khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 thì nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. 

Nhà ở xã hội có thể là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ tùy thuộc vào quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Giá bán của nhà ở xã hội sẽ rẻ hơn rất nhiều so với các loại nhà thương mại cùng phân khúc, cùng khu vực. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể mua được nhà ở xã hội do đây là nhà ở thuộc tài sản công, do Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định pháp luật về nhà ở (điểm c khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở 2023).

2. Đối tượng được mua nhà ở xã hội 

Căn cứ vào  Điều 76 và khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023, có 10 đối tượng có thể được mua nhà ở xã hội bao gồm:

3. Điều kiện để mua nhà ở xã hội 

Bên cạnh quy định đặt ra về chủ thể được mua nhà ở xã hội, pháp luật quy định thêm về các điều kiện để những đối tượng trên được mua nhà ở xã hội, bao gồm các điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập. 

Với đối tượng (2) và (3) ở mục 2, tùy vào điều kiện của địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quy định việc hỗ trợ mua nhà ở xã hội cho những đối tượng này. 

Với những đối tượng còn lại, theo quy định tại khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở, điều kiện để được mua nhà ở xã hội cụ thể như sau:

3.1. Điều kiện về nhà ở

Có 4 điều kiện về nhà ở đối với các đối tượng được mua nhà ở xã hội: 

Thứ nhất, chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu;

Căn cứ theo Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã cụ thể hóa điều kiện này như sau:

• Đối với trường hợp chưa có nhà ở được xác định khi đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội. 
• Đối với trường hợp đã có nhà ở thì diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15m2 sàn/người. Diện tích nhà ở bình quân đầu người được xác định trên cơ sở bao gồm: người đứng đơn, vợ (chồng) của người đó, cha, mẹ (nếu có) và các con của người đó (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà đó.  

Thứ hai, chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội; 

Thứ ba, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó;

Thứ tư, đang không ở nhà công vụ. 

3.2. Điều kiện về thu nhập để mua nhà ở xã hội

Căn cứ vào Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì điều kiện về thu nhập đối với từng đối tượng được mua nhà ở xã hội như sau: 

Đối với đối tượng (2), (3), (4): phải thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo chuẩn nghèo của Chính phủ.

Đối với đối tượng (5), (6), (8): 

• Người độc thân: thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
• Đã kết hôn: người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

Đối với đối tượng (5) không có hợp đồng lao động:

• Người độc thân: thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng
• Đã kết hôn: người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng

Đối với đối tượng (7): 

• Người độc thân: thu nhập hàng tháng thực nhận không quá tổng thu nhập của sỹ quan có cấp bậc hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp theo quy định) được cơ quan, đơn vị nơi công tác, quản lý xác nhận.
• Đã kết hôn:  

• Người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó đều thuộc đối tượng (7): tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 2,0 lần tổng thu nhập của sỹ quan có cấp bậc hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp theo quy định) được cơ quan, đơn vị nơi công tác, quản lý xác nhận;
• Vợ (chồng) của người đứng đơn không thuộc đối tượng (7): tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 1,5 lần tổng thu nhập của sỹ quan có cấp bậc hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp theo quy định) được cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
• Trường hợp vợ (chồng) của người đứng đơn không có Hợp đồng lao động thì Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện xác nhận điều kiện về thu nhập.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề “Nhà ở xã hội là gì? Đối tượng nào được mua nhà ở xã hội?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

NK Lawyers

The post Nhà ở xã hội là gì? Đối tượng nào được mua nhà ở xã hội năm 2025? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

>> Xem thêm

Có được xây nhà trên đất ruộng (đất nông nghiệp) không?

Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp như thế nào? 

1. Thế nào được coi là đất nông nghiệp?

Pháp luật hiện nay chưa có định nghĩa cụ thể về đất nông nghiệp nhưng có thể hiểu đất nông nghiệp là loại đất mà Nhà nước giao cho người dân để sử dụng cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi và trồng rừng. Đây là tư liệu sản xuất chủ yếu, đồng thời cũng là đối tượng lao động, và đặc biệt là không thể thay thế trong ngành nông – lâm nghiệp. 

Căn cứ theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

• Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất rừng sản xuất;
• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất làm muối;
• Đất nông nghiệp khác gồm:

• Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; 
• Đất để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 
• Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; 
• Đất ươm tạo cây giồng, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

2. Điều kiện để được nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

2.1. Theo quy định của Luật Đất đai 2013

Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, điều kiện để được bồi thường về đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

Đối với cá nhân, hộ gia đình:

• Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. 

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp. 

Đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng:

• Đất không phải do Nhà nước giao, cho thuê;
• Có hoặc đủ điều kiện để được cấo Giấy chứng nhận.

Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức công lập tự chủ tài chính:

• Đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; hoặc nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
•  Có hoặc đủ điều kiện để được cấo Giấy chứng nhận.

Bên cạnh đó, pháp luật còn có trường hợp ngoại lệ (khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013) đối với trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có hoặc không đủ điều kiện để Giấy chứng nhận thì vẫn được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013.  

Theo Điều 82 Luật Đất đai 2013 những trường hợp mà Nhà nước không bồi thường về đất khi tiến hành thu hồi đất nông nghiệp. Cụ thể như sau:

• Theo các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013;
• Đất được Nhà nước giao để quản lý
• Đất thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo Điều 64 Luật Đất đai 2013 và một số trường hợp thu hồi do việc chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyệtn trả lại đất theo các điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013. 
• Đất nông nghiêp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013. 

2.2. Theo quy định của Luật Đất đai 2024

Cơ bản, các quy định của Luật Đất đai 2024 đều kế thừa quy định của Luật Đất đai 2024 về vấn đề này. Điểm khác biệt duy nhất có chăng là các trường hợp được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp chỉ cần đáp ứng một trong các điều kiện quy định tại khoản 2 của Điều 95 Luật Đất đai 2024. Cụ thể như sau:

• Có Giấy chứng nhận;
• Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận;
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
• Được sử dụng đất theo theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

3. Mức bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2013

Theo Điều 74 Luật Đất đai 2013 thì Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:

• Người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường;
• Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm điểm thu hồi đất.

Căn cứ vào Điều 77 và 78 thì mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được quy định như sau:

– Đối với hộ gia đình, cá nhân:

• Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức giao đất nông nghiệp (Điều 129 Luật Đất đai 2013) hoặc trong hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Điều 130 Luật Đất đai 2013) và diện tích đất do được nhận thừa kế;
• Diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao dất nông nghiệp thì không bồi hường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
• Diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt quá hạn mức trước ngày 01/7/2014 thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo Điều 4 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
• Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có hoặc không đủ điều kiện để Giấy chứng nhận thì vẫn được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.  

– Đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo:

• Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại. 
• Tổ chức kinh tế, sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. 
• Đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân: không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. 
• Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo: được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.

4. Mức bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024 

Sắp tới đây, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024, mức giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp dự báo sẽ tăng cao vì có nhiều điểm mới giúp bảo vệ quyền lợi của người dân. 

Theo đó, bên cạnh việc kế thừa những quy định của Luật Đất đai 2013 thì điểm nổi bật nhất của Luật Đất đai 2024 đó là:

• Khi hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp nếu đáp ứng đủ các điều kiện bồi thường thì có thể được bồi thường bằng nhà ở. 
• Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
• Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc nhà ở. 
• Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực và vị trí. Sau khi bỏ khung giá đất, các địa phương sẽ tự quyết định bảng giá đất cũng như điều chỉnh bảng giá đất mỗi năm một lần để phù hợp với giá đất thị trường và kéo theo giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp sẽ tăng. 

Tóm lại, pháp luật đất đai không có công thức chung để tính giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà chỉ có quy định về cách thức, phương pháp và trình tự để xác định giá đất cụ thể để bồi thường. Tùy thuộc vào từng khu vực mà giá đất đền bù, bồi thường sẽ có sự khác biệt. 

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề “Giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp là bao nhiêu”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp là bao nhiêu? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

1. Những thông tin cơ bản về condotel

Condotel là cụm từ viết tắt của condominium – căn hộ và hotel – khách sạn. Đây là một loại hình có sự kết hợp giữa đặc điểm của một căn hộ và giá trị tiện ích của một khách sạn. 

Condotel là từ dùng để chỉ những căn hộ cao cấp, được trang bị đầy đủ các thiết bị, tiện ích như một ngôi nhà. Nhưng, điểm khác biệt giữa condotel và căn hộ đó là condotel chịu sự quản lý và vận hành theo tiêu chuẩn giống như một khách sạn. Giá trị về kinh tế mà condotel đem lại là rất lớn, chính vì vậy, loại hình này thưởng được tập trung xây dựng tại những nơi tập trung nhiều khách du lịch như các địa điểm du lịch, những khu nghỉ dưỡng… 

Condotel Nha Trang Plaza là được biết đến là sản phẩm condotel đầu tiên tại Việt Nam. Tòa nhà này được hoàn thành vào năm 2009 với quy mô 40 tầng gồm 240 căn hộ đạt tiêu chuẩn 5 sao. 

2. Chủ thể sở hữu condotel

Đối tượng có nhu cầu sở hữu condotel chủ yếu gồm các nhà đầu tư và khách du lịch, bên cạnh đó, doanh nhân và những người có mức thu nhập cao nếu có nhu cầu hoàn toàn có thể sở hữu loại hình này. Cụ thể như sau: 

Các nhà đầu tư

Với tiềm năng kinh tế mà condotel mang lại, không khó để loại hình này thu hút được sự chú ý của nhóm đối tượng này. Condotel có khả năng thu hồi vốn nhanh, việc mua bán, sang nhượng condotel sẽ đem lại lợi nhuận ngay lập tức. 

Khách du lịch, doanh nhân và những người có mức thu nhập cao

Với nhu cầu thuê hoặc mua condotel để tận hưởng trọn vẹn kỳ nghỉ dưỡng hoặc đơn giản là mong muốn thể hiện đẳng cấp của bản thân khi sở hữu một ngôi nhà đầy đủ tiện nghi, với một mức giá hợp lý, họ hoàn toàn có thể trải nghiệm loại hình này.   

Ngoài ra, một điều đặc biệt nằm ở loại hình Condotel đó là đối với những khách hàng mua condotel và đã xác lập quyền sở hữu, trong thời gian không sử dụng họ có thể đăng ký với chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý để cho thuê lại condotel nhằm thu hồi vốn đầu tư và sinh lợi từ khoản đầu tư của mình. Đây còn gọi là mô hình kinh doanh “Timeshare” – một mô hình rất phổ biến để giúp chủ đầu tư và chủ sở hữu cùng có lợi. 

3. Condotel đã được cấp sổ đỏ hay chưa?

Trước đây, condotel là một loại hình bất động sản còn chưa rõ ràng về mặt pháp lý. Tuy nhiên, kể từ ngày 20/5/2023 khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai chính thức có hiệu lực thì việc cấp sổ đỏ cho condotel chính thức được công nhận nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, khoản 4 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP quy định như sau:

• Việc cấp sổ đỏ: đối với trường hợp tài sản là công trình xây dựng trên đất phi nông nghiệp không phải đất ở như: khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ,… thì tuân theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP)
• Trình tự và thủ tục cấp số đỏ đối với người nhận chuyển nhượng:  được thực hiện theo quy định tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP).
• Mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nưóc có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm ban hành quyết định.
• Hình thức sử dụng đất: theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc thể hiện thông tin về hình thức sử dụng trên trang 2 của sổ đỏ như sau: 

• Đối với trường hợp chủ đầu tư chưa chuyển nhượng công trình: ghi “sử dụng riêng”;
• Đối với trường hợp chủ đầu tư đã chuyển nhượng từng phần công trình, hạng mục công trình: ghi “sử dụng chung”.

4. Điều kiện để cấp sổ đỏ cho Condotel

Căn cứ tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP) quy định Chủ sở hữu condotel được chứng nhận quyền sở hữu trong các trường hợp sau:

Đối với Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong các loại giấy sau:

• Giấy phép xây dựng công trình hoặc giấy phép xây dựng công trình có thời hạn đối với trường hợp phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp công trình đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt;

• Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng.

Đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:

• Một trong các giấy tờ sau do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp:

• Quyết định phê duyệt dự án;
• Quyết định đầu tư dự án;
• Giấy phép đầu tư;
• Giấy chứng nhận đầu tư;
• Giấy phép xây dựng.

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục mục đích xây dựng công trình. 

Đối với dự án có nhiều hạng mục công trình được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cấp sổ hồng cho từng hạng mục công trình hoặc từng phân diện tích của hạng mục công trình đó.

5. Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ đối với người nhận chuyển nhượng condotel

Theo quy định tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP) thì việc cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng condotel được thực hiện như sau:

Bước 1: Chủ đầu tư gửi một số tài liệu đến Sở Tài nguyên và Môi trường sau khi hoàn thành công trình

Bước 2:  Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định hồ sơ và thông báo kết quả 

Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ tài liệu hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành kiểm tra hiện trạng sử dụng Condotel và điều kiện chuyển nhượng condotel của chủ đầu tư dự án.

Sau khi hoàn thành việc kiểm tra, Sở Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:

• Gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra;
• Gửi thông báo kèm theo sơ đồ Condotel cho Văn phòng đăng ký đất đai; 
• Đăng công khai kết quả kiểm tra lên trang thông tin điện tử của UBND tỉnh, của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất. 

Bước 3: Chủ đầu tư thay bên nhận chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng tự nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký cấp sổ đỏ cho condotel tới Văn phòng đăng ký đất đai 

Hồ sơ gồm có:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Hợp đồng về chuyển nhượng condotel;
• Biên bản bàn giao condotel.

Bước 4: Tiếp nhận, xem xét và cấp sổ đỏ  

• Đối với trường hợp nộp đủ hồ sơ: cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng condotel.
• Đối với trường hợp chưa nộp đủ hồ sơ: yêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung thêm giấy tờ, tài liệu cần thiết theo yêu cầu của pháp luật. 
• Đối với trường hợp từ chối cấp sổ đỏ: do chưa đủ điều kiện để được cấp đỏ.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề “Condotel là gì? Đã cấp sổ đỏ cho Condotel chưa?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Condotel là gì? Đã cấp sổ đỏ cho Condotel chưa? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

>> Xem thêm:

Những điểm mới của Luật Đất đai 2024

Doanh nghiệp có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không?

1. Việt kiều là ai?

Trước tiên, có thể hiểu thuật ngữ “Việt kiều” nhằm để chỉ đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 

Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 quy định: “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.

Theo đó, Việt kiều được hiểu là người Việt Nam đang cư trú và sinh sống ngoài lãnh thổ Việt Nam, họ có thể vẫn đang có quốc tịch Việt Nam và/hoặc đang có quốc tịch của quốc gia họ sinh sống. Trong đó: 

• Công dân Việt Nam cư trú ở nước ngoài: là cá nhân vẫn còn quốc tịch Việt Nam và hiện đang cư trú, sinh sống ở nước ngoài;
• Người gốc Việt Nam sinh sống, cư trú ở nước ngoài: đây là những cá nhân có gốc Việt Nam nhưng hiện không mang quốc tịch Việt Nam và cư trú, sinh sống tại nước ngoài.

2. Việt kiều có được “mua đất” tại Việt Nam hay không?

2.1. Quy định của Luật Đất đai 2013 hiện hành

Căn cứ tại Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định về nhận quyền sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua: 

• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2013, Việt kiều được “mua đất” tại Việt Nam nhưng việc “mua đất” này bị hạn chế và chỉ được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

• Mua đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
• Mua đất trong các dự án phát triển nhà ở;
• Mua đất nhưng phải có nhà ở gắn liền với đất.

2.2. Quy định của Luật Đất đai 2024 

Mới đây, Luật Đất đai 2024 được ban hành đã quy định mở rộng hơn về quyền mua đất của Việt kiều, cụ thể là đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam. 

Xuất phát từ quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được quy định có địa vị pháp lý ngang nhau và được gọi là cá nhân. Do vậy, quyền đối với đất đai nói chung và quyền “mua đất” nói riêng giữa cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam là như nhau. 

Theo quy định tại Điều 28 Luật Đất đai 2024, cá nhân (tức bao gồm cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam) được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nghĩa là, Việt kiều là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép “mua đất”, thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai tại Việt Nam như công dân trong nước. 

Đối với Việt kiều là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì theo quy định của Luật vẫn giới hạn quyền “mua đất” tại Việt Nam. Cụ thể, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được quyền: 

• Mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
• Nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở;
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Tóm lại, theo quy định của pháp luật hiện hành, Việt kiều được quyền “mua đất” tại Việt Nam, tuy nhiên bị giới hạn so với cá nhân trong nước. Hiện nay, pháp luật đất đai sửa đổi đã mở rộng về quyền “mua đất” của Việt kiều là công dân Việt Nam cư trú, làm việc tại nước ngoài ngang bằng so với cá nhân trong nước. 

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề “Việt kiều có được mua đất tại Việt Nam không?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Việt kiều có được “mua đất” tại Việt Nam hay không? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

>Xem thêm

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hợp lệ?

Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực?

1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án chung cư

Các giấy tờ, tài liệu trong hồ sơ dự án chung cư là một trong những minh chứng thể hiện rõ ràng nhất tính pháp lý của dự án này. Nói cách khác, thông qua các giấy tờ, tài liệu pháp lý cụ thể, khách hàng có thể kiểm tra xem dự án chung cư có hợp pháp hay không, tình trạng pháp lý ra sao…

Theo đó, một dự án chung cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ không thể thiếu những giấy tờ quan trọng sau:

– Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án nhằm tránh những tranh chấp pháp lý về sau.

– Giấy phép xây dựng (trừ những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng).

– Văn bản chấp thuận đầu tư theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP nhằm đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.

– Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án: Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện mở bán là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.

Ngoài ra, người mua có thể kiểm tra thêm một số giấy tờ pháp lý khác như:

– Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (trên giấy tờ này có thể hiện rõ thiết kế dự án, mặt bằng, bố trí tiện ích…)

– Giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng giúp đảm bảo việc chủ đầu tư sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính với dự án trong tương lai. Nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm này với khách mua.

2. Kiểm tra pháp lý Sổ hồng nhà chung cư

Căn cứ Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Cũng cần lưu ý rằng, mặc dù trên thực tế Sổ hồng thường ghi thời hạn là 50 năm nhưng pháp luật không ấn định Sổ hồng có giá trị bao nhiêu lâu. Thay vào đó, giá trị của Sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng chung cư.

Thực tế hiện nay, có rất nhiều trường hợp dù đã dọn vào ở chung cư một thời gian thế nhưng người mua vẫn chưa được sở hữu Sổ hồng mang tên mình như: Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Sổ hồng đang được thế chấp tại ngân hàng…. điều này gây ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình sử dụng chung cư, nhất là khi thực hiện các thủ tục liên quan đến chung cư như mua bán, tặng cho, sửa chữa…

3. Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư

Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải nộp một số khoản thuế, phí, lệ phí khi xây dựng và mở bán dự án căn hộ như: Thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất …

Khi có nhu cầu làm thủ tục xin Sổ hồng, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với thửa đất đó. Trường hợp chủ đầu tư còn nợ tiền thuế đất, cơ quan nhà nước có thể từ chối cấp Sổ hồng. Do đó, khách hàng cần kiểm tra kỹ thông tin này trước khi mua nhà.

4. Kiểm tra pháp lý hợp đồng mua bán chung cư

Căn cứ theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì các bên đều phải thực hiện thống nhất mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Nghị định 02 năm 2022. Đồng thời, trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán chung cư, cần kiểm tra kỹ một số thông tin sau trong hợp đồng:

• Thông tin các bên và căn hộ

Kiểm tra pháp lý của căn hộ bằng cách kiểm tra căn hộ: Đang ở dạng dự án đang đang hoàn thiện hay đã hoàn thiện và có đúng với thông tin về dự án đã thoả thuận trước đó không? Đã được cấp Sổ hồng chung cư chưa, nếu đã được cấp Sổ hồng chung cư thì kiểm tra thông tin trên Sổ hồng và trên hợp đồng có trùng khớp với nhau không…

Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền của chủ đầu tư…

• Thời hạn bàn giao

Theo khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở, thời điểm bàn giao chung cư cũng là căn cứ để tính thời điểm chủ đầu tư đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng chung cư cho người mua. Thời hạn này là trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao.

• Tiến độ thanh toán

Quy định về tiến độ thanh toán được đặt ra trong trường hợp mua chung cư theo diện trả chậm, trả dần và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở.

Đồng thời, kèm theo tiến độ thanh toán là quyền và nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện theo đúng thỏa thuận.

• Phí dịch vụ

Thường trong các khu chung cư đều kèm theo các khoản chi phí như phí bảo trì chung cư, phí mua chỗ để xe, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư… Do đó, khi ký hợp đồng, người mua cần xem xét cẩn thận các khoản phí này để trong quá trình ở sẽ đóng theo đúng hợp đồng đã thoả thuận…

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về vấn đề “Khi mua chung cư kiểm tra pháp lý như thế nào?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post 04 bước kiểm tra pháp lý khi mua chung cư appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

> Xem thêm

Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực?

Ai phải nộp phí công chứng khi mua bán nhà đất?

1. Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là gì?

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thể hiện bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, một bản hợp đồng mua bán nhà đất được thể hiện theo hình thức văn bản (giấy viết tay), tức giao dịch này sẽ không có được sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà đây đơn thuần chỉ là sự thoả thuận ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà đất.

2. Điều kiện để giao dịch mua bán nhà đất có hiệu lực pháp lý theo pháp luật hiện hành

Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt hơn so với các loại tài sản khác. Do vậy, các giao dịch liên quan đến bất động sản như là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật, đặc biệt là quy định về hình thức của giao dịch.

Căn cứ tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. 

Theo quy định của pháp luật, việc công chứng, chứng thực này sẽ được thiện hiện tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.

Nếu không được công chứng hoặc chứng thực, giấy tờ mua bán nhà đất bằng giấy viết tay đó được xem là vô hiệu về mặt hình thức và không có giá trị pháp lý.

3. Trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý

Căn cứ tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

– Thứ nhất, giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của pháp luật, nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

– Thứ hai, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Bên cạnh đó, căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Khoản 1 Điều 211 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (không công chứng hoặc chứng thực) vẫn hợp pháp nếu việc chuyển nhượng diễn ra trước ngày 01/7/2014.

Như vậy, giấy mua bán nhà đất viết tay chỉ có hiệu lực pháp lý khi hai bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, từ đó, các bên có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần thực hiện việc công chứng, chứng thực; hoặc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay vẫn hợp pháp nếu việc chuyển nhượng diễn ra trước ngày 01/7/2014.

Qua bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã cung cấp những thông tin pháp lý về “Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hợp lệ?”. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hợp lệ? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

>Xem thêm

Hợp đồng đặt cọc nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?

Sổ đỏ bị ố, rách, nhòe, hư hỏng… có xin cấp mới được không?

1. Công chứng là gì?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014, công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Như vậy, công chứng việc công chứng viên sẽ chứng nhận:

• • Tính xác thực cũng như hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự bằng hình thức văn bản.
  • Tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch văn bản, giấy tờ từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại, từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà luật quy định giấy tờ, tài liệu này phải công chứng hoặc do các bên tự nguyện muốn thực hiện công chứng khi luật không bắt buộc.

Do vậy, việc công chứng sẽ chú trọng bảo đảm cả về hình thức lẫn nội dung của hợp đồng, giao dịch dân sự, tính chính xác, hợp pháp của văn bản dịch thuật. Công chứng viên chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự và tài liệu dịch thuật đó.

2. Chứng thực là gì?

Căn cứ tại Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, chứng thực được hiểu là việc cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc xác nhận, chứng nhận giấy tờ, văn bản, chữ ký, hợp đồng, giao dịch. Hoạt động chứng thực chỉ chú trọng về mặt hình thức, xác nhận tính “có thật” của văn bản, giấy tờ cần chứng thực mà không đề cập đến nội dung của chúng.

3. Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 167 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ phải công chứng hoặc chứng thực nếu các bên trong giao dịch có yêu cầu việc công chứng, chứng thực là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.

Tương tự như vậy, tại khoản 1,2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, việc công chứng, chứng thực là hoạt động bắt buộc khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất. 

4. Hợp đồng mua bán nhà đất không cần phải công chứng, chứng thực trong những trường hợp nào?

Như phân tích ở mục số 3, theo quy định tại điểm b khoản 167 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Hợp đồng mua bán nhà đất không cần phải công chứng, chứng thực nếu hợp đồng mua bán nhà đất có một bên hoặc các bên trong giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán nhà đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ khi các bên có yêu cầu.

Bên cạnh đó, trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

5. Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng, chứng thực có hiệu lực pháp luật không?

Để thực hiện việc sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đòi hỏi phải cung cấp hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực.

Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Như vậy, nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất là ⅔ nghĩa vụ trong hợp đồng, và có giấy tờ, tài liệu chứng minh được việc thực hiện ⅔ nghĩa vụ hợp đồng như thông tin chuyển khoản, biên nhận, biên lai,. . .  thì hợp đồng mua bán nhà Đất này vẫn có hiệu lực. Lúc này, một trong các bên hoặc tất cả các bên được yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên sẽ không cần thực hiện việc công chứng.

6. Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất

6.1 Thành phần hồ sơ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

• • Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng; 
  • Dự thảo hợp đồng do các bên tự soạn thảo;
  • Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
  • Bản sao giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

6.2 Địa điểm công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất

Căn cứ tại khoản 4 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Điều 42 Luật Công chứng 2014, việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở, hoặc văn phòng công chứng tư có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất .

Như vậy, bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã chia sẻ đến bạn đọc những thông tin pháp lý liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.

> Xem thêm

Hướng dẫn chuyển nhượng một phần thửa đất

Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp như thế nào?

1. Hợp đồng đặt cọc nhà đất là gì?

Hiện nay, pháp luật hiện hành không quy định khái niệm về hợp đồng đặt cọc nhà đất. Đây là thuật ngữ được người dân sử dụng để nói về loại hợp đồng đặt cọc trong các giao dịch có đối tượng giao dịch là bất động sản (như đất đai, nhà ở,…).

2. Ý nghĩa của hợp đồng đặt cọc nhà đất?

Nhìn chung, hợp đồng đặt cọc nhà đất về bản chất cũng giống như các hợp đồng đặt cọc thông thường. Căn cứ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc mà bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 

Theo đó, nếu các bên thực hiện đúng nghĩa vụ của mình thì tiền cọc sẽ được hoàn trả hoặc được xử lý theo thỏa thuận của các bên. Ngược lại, nếu bên đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình, thì tiền cọc sẽ không được hoàn trả và thuộc quyền sở hữu của bên nhận cọc.

Do vậy, đây là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tức hợp đồng đặt cọc nhà đất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên.

3. Hợp đồng đặt cọc nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 (https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Quyen-dan-su/Bo-luat-dan-su-2015-296215.aspx) quy định về việc đặt cọc, pháp luật không đặt ra yêu cầu hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải thực công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, căn cứ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. Do vậy, hợp đồng đặt cọc nhà đất bắt buộc phải công chứng.

4. Quy trình công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất

4.1 Hồ sơ cần chuẩn bị

• Phiếu yêu cầu công chứng (Mẫu số 01/PYC kèm theo Thông tư liên tịch số 04 /2006/TTLT/BTP-BTNMT)theo mẫu do tổ chức hành nghề công chứng cung cấp).
• Giấy tờ về người yêu cầu: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn hạn sử dụng; giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án/quyết định ly hôn…).
• Giấy tờ về tài sản đặt cọc: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hợp đồng mua bán…
• Giấy tờ phải xuất trình là bản sao, có thể có chứng thực hoặc không. Trong quá trình công chứng hợp đồng đặt cọc, người yêu cầu và các bên trong quan hệ đặt cọc phải xuất trình kèm theo bản chính để công chứng viên kiểm tra, đối chiếu.

4.2 Trình tự, thủ tục thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất

• Các bên trong hợp đồng đặt cọc nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng gồm văn phòng công chứng và phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc.
• Thời gian công chứng hợp đồng đặt cọc là từ 02 – 10 ngày làm việc. Trong đó, việc kéo dài đến 10 ngày làm việc chỉ áp dụng trong trường hợp đặt cọc có nội dung phức tạp.. Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc (khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng 2014).
• Nếu có đủ hồ sơ, tổ chức hành nghề công chứng không bận rộn thì việc công chứng hợp đồng đặt cọc có thể được thực hiện ngay trong ngày làm việc, sau khi công chứng viên nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ.

Như vậy, bài viết trên đây, Luật Nguyễn Khuyến đã chia sẻ đến bạn đọc những thông tin pháp lý liên quan đến công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc pháp lý cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới Luật Nguyễn Khuyến qua SĐT: 0947 867 365 (Luật sư Nguyễn Bỉnh Hiếu) để được Luật sư tư vấn chính xác và kịp thời. Luật Nguyễn Khuyến chân thành cảm ơn!

The post Hợp đồng đặt cọc nhà đất có bắt buộc phải công chứng không? appeared first on Công ty Luật TNHH Nguyễn Khuyến.